房屋抵押银行贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。但并不是所有房地产都可以拿来抵押的。那么具体来说哪些房地产不能抵押？应该如何办理房屋抵押银行贷款？本文将对这些问题进行详细具体的介绍，希望能为您解惑。对此如果您还有疑问，建议您咨询有关的房产专家律师，以避免不必要的麻烦。

一、哪些房地产不能抵押？

（一）土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。

（三）权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。

（四）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。

（五）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

（六）已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。

（七）以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

（八）违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

（九）依法不得抵押的其他房地产。

二、如何办理房屋抵押银行贷款？

（一）申请房屋抵押银行贷款需要的材料：

身份证明、户口本、婚姻证明、收入证明、抵押房产的房地产证及评估报告、贷款用途证明、银行规定的其它资料。

（二）申请房屋抵押银行贷款的条件：

1、年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人；

2、具有稳定的职业和收入、信用良好，有偿还能力；

3、银行规定的其它条件。

（三）申请房屋抵押银行贷款的程序：

1、递交资料、提出申请；

2、银行调查、审批；

3、签订贷款合同等法律文件；

4、办理抵押登记及购买保险；

5、贷款发放；

6、借款人按合同约定按期还款；

7、结清贷款，注销抵押登记。

银行的借贷业务都要透过借贷合同这一法律形式进行，否则的话很容易有一定的风险，更有可能发生不必要的纠纷。可是哪些人可以申请银行贷款，在签订银行借贷合同又该注意哪些事项，这些问题可以通过下文找到答案。

一、申请银行贷款的条件

贷款条件，是指具备什么条件的对象才能取得贷款。是对贷款对象提出的具体要求。凡在“对象”之内，而又满足“条件”要求的企业单位就可取得银行贷款。确定贷款条件的依据是：企业单位设置的合法性、经营的独立性、自有资本的足够性、经营的盈利性及贷款的安全性。因此，凡需要向银行申请贷款的企事业单位、个人必须具备以下基本条件。我国商业银行现行贷款条件为：

1、经营的合法性；

2、经营的独立性；

3、有一定数量的自有资金；

4、在银行开立基本账户；

5、有按期还本付息的能力。

贷款用途是指贷款在企业资金占用中所表现出来的使用方向和范围。它是具体规定企业什么样的资金需要可以便用贷款，以及这些资金需要中多大部分由银行贷款解决。现行贷款用途主要是用于存货和固定资产更新改造的资金需要。从流动资金看，工业企业的贷款主要用于原材料储备、在产品和产成品存货的资金需要。

商业企业的贷款主要用于商品存货的资金需要以及工商企业在商品销售过程中结算在途资金需要。从固定资金看，主要用于企业技术进步、设备更新的资金需要，企业新建、改造、扩建的资金需要，以及企业进行科技开发的资金需要（包括部分流动资金）。在消费领域主要用于民用商品房和汽车的购置而引起的资金需要。

二、签订银行借贷合同应注意什么问题

第一，借款合同必须依据国家批准的信贷计划和有关规定签订，以保证国家信贷平衡和资金管理。银行应对申请贷款的企业进行审查，主要审查企业生产的产品是否有销路，审查企业的贷款是否专款专用。

第二，贷款方应对贷款申请人进行资信和经营情况调查，不应同无保证的企业签订借款合同。

第三，政府机关、财政部门、事业单位、群众团体以及没有足够代偿能力的单位，不能充当借款保款证人。

第四，借款合同的利率应按中国人民银行统一规定的利率签订，否则签订的借款合同无效。

企业可以申请银行贷款，个人也可以申请银行贷款，无论是谁申请贷款都需符合银行规定的条件，按照合同约定的用途来使用贷款。当然在借贷的时候还应注意相关事项，否则容易发生不必要的纠纷。最好在申请银行贷款时先咨询专业的律师，以免自己是贷款时事倍功半。