一、农村房屋能不能买卖
对于农村房屋买卖合同，至今也没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖，也没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，法院也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。因此，农村房屋是可以买卖的。但农村房屋要买卖必须具备以下条件：
1、如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员；
2、受让人没有其他房产；
3、该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准；
4、房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。
除此之外的其他情况，农村房屋原则上是不可以买卖的，比如城镇居民因为不是集体经济组织内部成员，是不允许购买农村房屋的。
二、农村房屋买卖合同有效吗
1、无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效，只有财产的所有人和有权处分该财产的人才能处分该财产。
2、房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件。理由是：
（1）从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同。
（2）从登记的法律性质来看，过户登记是房屋买卖合同效力的内容之一，不可将其与房屋买卖合同的有效要件相混淆。总之，登记是土 地使用权转移的要件，而非房屋买卖合同的要件，没有办理过户登记的效果是房屋所有权不变更，但是不影响房屋买卖合同的效力。
3、农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。理由是：
（1）合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》，该通知的发文机关是国务院办公厅，而非国务院，故此文件不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。
（2）土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立 法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地是不 妥的，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。
（3）从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利 益的维护，而是对农民权利的侵犯。众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的 处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。
（4）通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。赋予农民处分自己的承包土地经营权的权利。 该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。
农村房屋的买卖已经从本村村民扩展到外村村民，甚至是城镇居民，可是农村房屋具有一定的特殊性，城镇居民是否能够购买农村房屋呢，农村房屋本身能否买卖呢，农村房屋买卖合同是否有效呢，这些问题最好先咨询专业的房产律师，谨防买卖合同无效而导致利益受损。
