一、购房预约款是否是定金
认购书中最能体现双方利益的就是预约款，那么预约款一定为定金吗？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉司法解释》（以下称《担保法解释》）第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”
是否为定金首先考虑文义上是否有定金的字样，在没有定金字样的情况下就要考虑预约款约定条款即支付定金一方违约无权要求返还定金，对方违约应当双倍返还定金。当前房地产处于卖房市场，预约款条款中往往约定购房人不来洽谈买房事宜，开发商有权没收预约款的不平等条款，应当推定开发商模式承诺不履行洽谈义务要双倍返还预约款，此种条款认定为定金为宜。
二、如何在商品房认购书中约定定金
1、如果买方没有在认购协议书规定的期限内去签约，属买方违约，定金不予返还；如果卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属卖方违约，卖方应向买方双倍返还定金。
2、如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约方履约金。如果买方违约的，定金不予返还；如果卖方违约的，应双倍返还定金。
3、如果买卖双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作房款或退回买方；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
4、如果由于卖方本身不具备房屋销售（预售）条件而导致认购协议书无效，由卖方向买方返还定金并承担缔约过失责任。
5、如果由厂卖方向买方提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，卖方应把定金全数返还买方。
6、如果双方都不存在上述第—项的违约行为，仅对预售（销售）合同及补充协议内容难以达成—致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
在认购书中经常会出现金、抵押金等说法，这样的约定不能一概的认为就是定金约定，而应该仔细分析。如果双方签定的认购书中约定。当事人买受方—方能签定正式合同的，其交付的订金不退还，而如果出卖人不签定合同的应该双倍返还买受人已经交付的订金，那么这样的约定应是关于定金的约定。在定金这一环节，开发商常常设置陷阱，所以购房者最好还是请律师签订认购书，避免被开发商坑害。
