一、购买商品房有哪些程序
1、买受人与开发商或其代理商、包销商签订《认购书》并缴纳定金；
2、买受人与开发商或其代理商、包销商签定 《房屋买卖合同》并缴纳首期房款，买受人以按揭方式交纳房款的，与按揭银行签订《楼宇按揭合同》，并按银行的要求与保险公司签订《房屋保险合同》；
3、《商品房买卖合同》在房管局登记备案，买受人与按揭银行的抵押关系同时备案，买受人按照合同约定支付房款或按揭款；
4、买受人收楼、开始缴纳物业管理费及其他公共分摊费用；
5、开发商办理《房地产证》，以按揭方式支付房款的同时办理房屋抵押登记；
6、开发商向买受人或按揭银行交付《房地产证》、并向银交付《他项权证》；
7、还清按揭款的买受人凭银行开具的证明到房管局办理注销房屋抵押登一记手续。
除以上程序外，有些开发商为了提前占领市场，还会在签订（认购书》之前设置一个签订《优惠认购意向书》或（诚意金协议》的程序，提前与潜在客户建立合同关系。在优惠认购阶段，开发商因尚未取得《预售许可证》，不能进行正式的销售或推广，只能在有限的范围内以收取诚意金、预订房屋的方式与部分潜在客户建立优先认购的合同关系。但是，这种合同关系所确认的是优先认购权，并不是商品房买卖合同关系。
二、购买商品房应注意哪些事项
第一步是五证审核：即审核房屋开发销售商是否持有必须具备的“五证”。
“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及附件、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。
第二步是购房合同审核：即认真签好购房合同和补充协议。
第三步是对照合同验收房屋：对于收房，很多购房者的思路不是很清晰。实际上，收房时主要有三个问题。
1、审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。
2、审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。
3、审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。物业管理费用。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。而公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。
上文中为您详细介绍了有关“购买商品房有哪些程序”以及“购买商品房应注意哪些事项”等问题的具体内容，希望这些内容能够帮助您解决您所遇到的问题。商品房的购买是一个复杂的过程，其中哪一个步骤购房者都不能掉以轻心，尤其是对购房合同的签订。因如果出现了违约情况，一般都会根据购房合同的约定来确定违约责任。如果购房合同中对违约责任没有约定清楚，在开发商违约时，购房者将很难有效维权。因此，您要谨慎签订购房合同。签合同时，如果您对合同中的某些内容存在疑问，不妨向房产律师咨询，由律师为您答疑解惑。
