转让房屋后又补办房产证
北京市崇文区红庙街24号院内，有平房两间共计21。1平方米，原为屈XX和田XX（原告母亲）于60年代共同出资购买，两人各使用其中一间。后该房屋在文革时期被国家没收，1983年国家将此处房产所有权予以归还。1983年10月15日被告与原告达成房屋转让协议但未办理过户登记，后该房屋一直由赵XX占有使用。2007年5月被告以房产证丢失为由，向房管所补办房产证。故此，原告于2008年3月4日向法院提起诉讼，请求法院确认原被告双方于1983年10月15日的房屋转让有效，并要求原告履行协议。
房屋转让协议有没有法律效力
本案争议的焦点是进行的房屋买卖行为是否构成表见代理，原被告签订的房屋买卖协议是否有效？
根据《中华人民共和国合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”作为无权代理的一种特殊形式，表见代理不同于无权代理行为的效力待定，而是产生与有权代理相同的法律效力。法律设定表见代理的目的在于通过牺牲原权利人的利益来保护善意的无过失交易人，进而鼓励进行商品的交易行为。由于法律将表见代理拟制为有权代理，因此必须严格符合表见代理的成立要件，才能将其认定为表见代理行为。本案正是从不同的角度对签订房屋买卖协议的代理行为进行了分析，才出现了截然不同的两种判决结果。综合司法实践和理论界对表见代理的认定，我们进行下列分析：
第一、代理人的行为为无权代理行为，但该行为本身具有合法性。本案中，依据当事人陈述，被告屈XX并未授权其子刘XX与原告赵XX签订房屋买卖协议。因此，虽然刘XX与赵XX签订房屋购房协议的行为本身合法，但是其行为仍构成无权代理行为。
第二、无权代理人的行为存在着能使第三人有足够理由确信无权代理人有代理权的客观事由。本案中，被告之子刘XX在与原告签订房屋买卖协议时出具了被告办理产权委托书并携带被告签章等，原告完全有理由相信被告授权其子签订房屋买卖协议。
第三、相对人必须善意且无过失。本案中，原告出于购买房屋的正当动机目的，并且由证据证明可知其并不知道被告之子无代理权限。在签订房屋买卖协议后，原告履行了合同中的现金支付义务。故此，赵XX在此种情况下属善意且无过失，符合表见代理的成立要件。
第四、本人在裁判前对无权代理行为不予追认。本案中，通过被告在2007年补办房产证以及拒不交付房屋的行为可以推断出，其对之前的房屋买卖行为不予追认。因此，房屋买卖协议的签订仍为表见代理而不能转化为有权代理。
综上所述，原告与被告之子的房屋买卖行为构成表见代理，法院二审改判原告胜诉的判决是正确的。
