二手房原房主迟迟不签户口
房屋出售三年后原房主仍未将户口迁出，导致买房人户口无法迁入，按照合同约定，买房人要求卖房人支付高达27万元违约金。近日，北京通州法院审结此案，认为双方约定的违约金标准过高，依法将违约金数额调整为12万元。
2010年2月，卢先生与吴先生签订房屋买卖合同，约定由卢先生以139．5万元的价格购买吴先生名下的一套位于北京市通州区梨园某小区房屋。合同签订后，面对不断上涨的房价，吴先生心有不甘，后经与卢先生反复谈判协商，双方于2010年3月签订了补充协议，卢先生同意将购房价格提高至149．5万元，并就户口迁移问题作出明确约定。根据约定，吴先生应该在房屋过户后60日内将房屋内原有户口迁出，如果吴先生未能按期将房屋内原有户口迁出，吴先生应当向卢先生支付5万元的违约金。如逾期超过10日未迁出的，自期限届满至次日起，吴先生应当每日按卢先生已支付的全部购房款的万分之五的标准承担违约金。2010年4月，卢先生依约给付了吴先生全部购房款，吴先生也配合卢先生办理了房屋过户登记手续。
二手房房主违约如何索赔
2013年10月，卢先生打算将女儿和女婿的户籍迁入自己户内。在办理手续时却发现吴先生的户籍还未迁出，甚至在2013年初吴先生又将自己刚出生孩子的户口也迁入到了卢先生名下的房屋内。于是，吴先生马上联系卢先生要求其将户口迁出。在多次催促未果后，卢先生于2014年9月将吴先生诉至法院，要求吴先生立即将户口迁出自己所购房屋，并要求吴先生赔偿2010年3月至2014年9月期间的违约金共计近27万元。
面对卢先生的起诉，吴先生称自己也想将户口迁出，但是卖完房屋后自己并未在京购买其他房屋，而且在本地也没有其他亲属可以投靠，按照现有的户籍政策，自己的户口客观上无法迁出。2013年孩子出生后，户口也面临无处可落的情形，不得已之下才将孩子的户口也落入了卢先生购买的房屋内。自己的户口虽然没有迁出，但卢先生并无实际损失，卢先生主张的违约金明显虚高，法院不应当支持，或者至少应该酌减。经过法官调解，双方也未能协商达成一致意见。
经过审理，法院认为，户口迁移属于行政管理范畴，吴先生要求卢先生迁出户口的请求不属于民事案件的受理范围，故其该项起诉应予驳回。但吴先生与卢先生签订的房屋买卖合同对于户口迁移事宜作出了明确约定，吴先生违反合同约定，长期未将户口迁出所售房屋，应当承担相应的违约责任。对于卢先生要求吴先生赔偿违约金的请求，法院予以支持，但双方约定的违约金标准过高，根据《合同法》规定，当事人可以请求法院适当减少。法院最终对卢先生主张违约金的数额进行了调整，判决吴先生赔偿卢先生违约金12万余元。判决后，双方均未上诉。判决生效后，吴先生自动履行了法院的判决。
