国家调控政策引发购房违约
今年4月初，栾女士看中了松江区一套120平方米的新房，购买时与开发商商定首付三成，剩余房款采用银行贷款按揭支付。没想到，刚刚缴纳好首付款的栾女士还没来得及申请贷款，房产新政已出台。根据政策规定，栾女士购买的这第三套房产被列入了暂停发放贷款的行列，银行也表示无法向其发放贷款。于是，栾女士向开发商提出退还首付，开发商则以栾女士违约拒绝退还，还扬言要向其收取违约金。
双方都不承担责任
对于交了定金，因无法贷到款而需退房的购房人，根据2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”律师认为，此次出台的新政可归为“不可归责于当事人双方的事由”，如在签订的意向书或合同中，没有“贷款不成需自筹资金补足”的约定，购房者有权与开发商协商解除合同，并拿回之前交的定金。
律师提醒：《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”同时《合同法》中规定了另一种“情势变更”的原则，即合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。“对于这种因政策调整无法付齐首付的情况，也可以按‘情势变更’原则来对待。
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