案例简介：恶意串通损害他人利益订立的房屋买卖合同无效
位于上海市xx区xxx村xx号xxx室房屋（以下简称101室房屋）原系孙某1母亲陈某某和父亲孙某某承租的公房。1995年实行房改时，父母意欲由子女出资购买并由其享有101室房屋产权。经询问，女儿孙某和长子孙某2均予拒绝，故由孙某1出资购买。为用足房改的优惠政策，经父母与孙某1、孙某2共同商定，由孙某2以其名义代购，由孙某1出资并享有101室房屋产权；购房后，101室房屋由父母居住；待父母辞世后，孙某2无条件将101室房屋过户给孙某1。为此，孙某1与孙某2签订协议，孙某2出具书面承诺，并由父母提供书面见证。现父母已先后去世。孙某1多次要求孙某2将101室房屋产权过户给孙某1，孙某2不仅不予理睬，并在孙某1不知情的情况下，补领了101室房屋的房地产权证，还伙同孙某3将101室房屋房地产权利过户给孙某3，由孙某3撬门扭锁后强行占有。孙某2与孙某3的行为侵害了孙某1的合法权益，故起诉要求确认其就101室房屋签订的房地产买卖合同无效，101室房屋归孙某1所有。由于孙某3在诉讼期间将101室房屋出售给王某，二者存在恶意串通，且王某不是善意第三人，故要求确认孙某3与王某就101室房屋签订的买卖合同无效。被告孙某2、孙某3辩称，101室房屋由孙某2承租并购买产权。孙某2在1989年时头部严重受损，没有民事行为能力，协议是无效的。协议是在受孙某1欺骗情况下签订的，孙某3一直不清楚。
法院判决：恶意串通签订的房屋买卖合同无效，房屋产权属于原告
经审理查明，孙某1与孙某2签订的《协议书》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当根据诚实信用的原则履行合同。孙某2、孙某3主张孙某2在签订该《协议书》时没有民事行为能力，缺乏证据证明，本院不予采信。根据《协议书》的约定，孙某2系为孙某1代购101室房屋产权，101室房屋产权属于孙某1所有，孙某2在约定的条件具备时无条件将101室房屋产权过户至孙某1名下，故101室房屋按约应归孙某1所有。孙某2为房地权利人的101室房屋房地产权证实际由孙某1所有，孙某2、孙某3对此应是明知的，在补办房地产权证后，孙某2通过与孙某3签订《上海市房地产买卖合同》的形式，无偿将101室房屋房地产权利转让给孙某3，二者恶意串通的行为侵害了孙某1的合法权益，孙某1要求确认孙某2与孙某3就101室房屋签订《上海市房地产买卖合同》无效的诉请，符合法律规定。
孙某3在诉讼过程中将101室房屋房地产权利转移给了王某，由此对孙某3返还孙某1的101室房屋房地产权利制造了法律上的障碍。经查，该权利移转涉嫌恶意串通，合同属于无效合同。
合同被确认为无效后，王某应将101室房屋的房地产权利返还给孙某3。鉴于孙某3须将101室房屋房地产权利返还给孙某2，孙某2与孙某1所订协议约定101室房屋的房地产权利人为孙某1，须将101室房屋房地产权利转移给孙某1，故王某可将101室房屋的房地产权利直接交付给孙某1。
律师说法：房屋买卖合同中的恶意串通行为如何认定
《合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。恶意串通主要是指当事人的一种主观心恶意行为，想要判断主观恶意行为是很困难的，当行为人可以隐瞒其真实心理时，难度则更大。就房屋买卖过程中的恶意串通而言，主要考虑以下两个方面：
1.首先，看恶意串通的买房人是否尽到了必要的注意义务，即合同签订前是否对房屋及其权属状况等进行了合理审查。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般来说，购房前，尤其是购买二手房前，买受人通常会对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解。因此，判断交易是否真实，可以从考察买房人是否实地看房、是否核实了房屋权属状况、房屋现居住使用状况等角度调查判断。
2．恶意串通买房人是否实际支付了合理对价。首先应考察合同约定价格与市场价格间是否存在显著差异，若明显低于市场价格，则可能存在恶意串通。若无显著差异，仍应进一步考察“该买受人”是否涉及履行了付款义务。需要指出的是，与一般合同纠纷不同，此类纠纷中，由于双方之间可能存在串通，因而仅凭出卖人出具的收条不足以证明付款情况，应结合银行转账凭证或取款证明等其他证据和交易习惯综合进行判断。
此外，还要注意“该买受人”与出卖人之间是否存在特殊关系。恶意串通多发生在相互熟识的人之间。因此当“该买受人”与出卖人之间具有亲属、朋友、同事、同学等特殊关系或有其他生意往来时，恶意串通发生的可能性就相对较大。
以上就是对“房屋买卖合同中的恶意串通行为如何认定”问题的解答，在房屋交易过程中，如果怀疑对方恶意串通损害自己利益时，要注意搜集相关证据，遇到困难，请及时求助房产专业律师，以避免不必要的经济损失。
徐红英律师：138-1807-6833
http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=26ea2ba8-53fc-4463-a7f3-070a3a8c95bf&KeyWord=房屋买卖
