一、农村房屋买卖合同是否有效？
目前，针对农村房屋买卖合同效力主要存在的三种观点∶
1、农村私有房屋买卖合同无效论
这种观点认为，依据房屋必须建立在土地之上这一物理现象，农村房屋买卖必然会涉及宅基地使用权的转让问题。主要理由是《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定∶“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”、国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房证”、2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因此宅基地的转让是违法行为，涉及宅基地转让的农村私有房屋买卖合同当然是无效合同。
2、农村私有房屋买卖合同有效论
这种观点认为，判断农村房屋买卖合同的效力，应当以合同法规定的有效要件为标准，只要符合合同有效要件的合同即为有效合同。我国《中华人民共和国合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规的合同无效。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第4条进一步规定∶“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”，国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》并不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。且《中华人民共和国土地管理法》第六十三条是为维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应而规定，宅基地本身就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，所以将该条适用于农村私有房屋买卖合同效力认定是不妥的。
3、农村私有房屋买卖合同无效为原则，有效为例外论
该观点主要理由与主张合同无效论一致，不同的在于从买卖双方的主体身份来看，如果双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效;其他主体间订立的合同一律视为无效。
二、如何分析农村房屋买卖合同的效力？
农村房屋买卖合同有效论的观点，补充理由如下∶
根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，民事基本法律建立了关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，农民订立私有房屋买卖合同是物权变动的原因，其产生的法律关系属于债权债务关系，其法律效力应适用合同法律规范调整;应当以合同法规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同为有效合同，欠缺任何一个有效要件的合同均为无效合同。我国合同法规定的合同有效要件主要包括四个方面：
一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人，具备相应的权限。无民事行为能力人订立的合同无效，限制民事行为能力人订立的与其年龄、智力状况不符的合同，其法定代理人不予追认的无效;无处分权的人订立的合同，权利人不予追认的无效;无代理权的人订立的合同，被代理人不予追认的无效。
二是意思表示真实。因欺诈、胁迫而订立的合同为可撤销的合同，法院就根据受欺诈、胁迫方的请求撤销或者变更该合同;因重大误解而订立的合同，法院可根据任何一方当事人的请求撤销或者变更该合同;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效;以合法形式掩盖非法目的的合同无效。
三是内容不违背法律强制性规定和公序良俗。因欺诈、胁迫损害国家利益的合同无效;损害社会公共利益的合同无效;违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效;显失公平的合同，应根据任何一方当事人的请求予以变更或撤销。
四是形式上符合法律的要求或者当事人的约定。法律规定或者当事人约定必须采用特定形式，未采用特定形式的无效。
上述有关合同效力问题的三个观点矛盾焦点在于农村私有房屋买卖合同是否违反法律、行政法规强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。
(一)1982年1月7日《国务院批转<第二次全国农村房屋建设工作会议纪要>的通知》、国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》及国土资源部2004年11月《关于加强农村宅基地管理的意见》，属于国家有关部门的规范性文件，不是行政法规，不是民事基本制度的法律渊源，不能作为认定合同无效的依据。
(二)把《中华人民共和国土地管理法》第六十二、六十三条结合起来分析，《中华人民共和国土地管理法》的立法本意是，禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。
(三)所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，则很难称之谓对其房屋享有所有权了。
(四)《中华人民共和国继承法》规定农村房屋可以继承，意味着农村房屋项下的宅基地使用权也可以继承。说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。农村宅基地使用权随房一体的可继承性，决定了其权利享受主体的可变性。如果说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与集体经济组织成员权利紧密相连的话，那么随着一些法律事实的变化，因继承等产生的农村私有房屋所有权变动，其权利享受主体的身份将不是一成不变的，而是可以发生变动的。说明农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定，仅是原始取得农村宅基地使用权时对享受主体的限制。
(五)农村房屋转让后，房屋的买受人同时成为宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质。
综上所述，根据法无明文不为禁的原则，农村私有房屋买卖合同应以有效论处。
