经济适用房的转售，合同效力如何？
导读：经济适用住房系政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。如果购房人因特殊原因确需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购也是不得擅自向他人转让经济适用房。那么经济适用房的转售，合同效力如何？请看下文案例。
案情简介：经济适用房的转售
2008年8月，李某把用5万元购买经济适用住房住房以8.8万元出售给了袁某。该房系李某原国营单位破产后，破产职工安置机构根据市政府文件批复申请兴建的经济适用房。现在袁某对该房主张自己的权益，对两人之间签订的经济适用房转售合同向法院提起诉讼。
法院判决：经济适用房的转售
根据《合同法》（1999年10月1日）第52条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同个，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第132条：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”本案中的李某在买卖经济适用住房的行为中，明显违背了民事行为应当遵循的诚实信用的基本要求，但不应因此而影响对双方买卖经济适用房行为法律效力的界定。
律师说法：经济适用房的转售
案例中涉及到的经济适用住房系政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。本案李某原单位在经营陷入困境，实行政策性破产后，为解决职工的住房困难问题，破产后职工管理机构向市人民政府申请兴建经济适用房，市房产管理局根据市政府文件精神批复同意，并明确规定，其购买对象只能是该单位职工。
根据国家建设部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》相关规定，袁某不符合购买经济适用房的条件，同时，根据该办法第30条第2款“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”之规定，李某亦不得擅自向他人转让经济适用房。故双方当事人之间达成的经济适用房的买卖行为违背了国家政策的强制性规定，损害了国家利益。双方所签订的《房屋买卖合同》中明确约定，袁某购买的是李某的“安置住房”，并将李某与破产后职工管理机构所签订的《异地安置集资建房交款合同》作为该买卖合同的附近，此外，双方还约定李某在3年后要积极配合袁某办理房屋产权过户手续，上述因素充分说明，双方对买卖的房屋系经济适用房是明知的，且具有共同规避国家政策强制性规定的主观意图；根据双方在买卖合同的约定，袁某要按每平方米998元的价格支付购房款，为此，李某因此而获得了每平米398元的利益。根据以上特征，足以说明双方买卖经济适用房的行为系恶意串通，损害国家利益的行为。对于双方当事人因上述无效民事行为所导致的相关法律后果，双方当事人可另行通过协商或者其他法律途径依法予以解决。
以上就是关于“经济适用房的转售，合同效力如何”的案例介绍，在这里要提醒大家，考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理地予以确定。出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，通常是不予支持的。当然如果出现纠纷，最好咨询律师帮助分析，以免造成不必要的损失。
