案例简介：前夫偷卖夫妻共有房屋，买家起诉求搬走
朱某与妻子罗某结婚后，购买了一套经济适用房。2010年6月4日，朱某以60余万元价格将房屋出售给柳某。离婚后，罗某住在该套房屋里，柳某无法入住，而两人又都找不到朱某。无奈之下柳某将罗某起诉至法院，柳某认为，朱某与罗某离婚时分割已出卖房屋，系两人恶意串通，损害其利益，要求罗某返还房屋。罗某表示，房屋是她与朱某的夫妻共同财产，并在法院调解离婚时判归其所有，罗某不认可柳某支付了房款，二人之间的合同应属无效。
法院判决：买家可向朱某主张责任，但无权要求共有人搬出房屋
一审法院认为，双方就该房屋的权属存在争议的情况下，柳某要求罗某腾退房屋并支付房屋租金损失的诉讼请求，法院不予支持，判决驳回柳某的诉讼请求。随后，柳某提起上诉。二审中，柳某无法证实其将全部房款的现金交付给朱某。二审法院认为，柳某取得房屋所有权证，是法律意义上的房屋所有权人。基于房屋买卖合同的订立，柳某与朱某之间存在权利义务关系，朱某负有将交易的房屋交付柳某的义务。朱某未履行交付房屋的义务，而罗某实际占有房屋，因此柳某主张权利时应当将朱某和罗某共同列为被告提起诉讼，柳某未将朱某作为被告起诉，单独起诉罗某要求腾退房屋，法院不予支持。
律师说法：房屋可以适用善意取得原则吗
善意取得制度，是指无处分权人将他人的不动产或者动产转让给受让人时，若受让人取得该财产是出于善意，就可以依法取得该不动产或者动产的所有权，原来的所有权人便不得请求该受让人返还财产，只能请求不法处分人赔偿损失。《物权法》第106条第1款规定了善意取得的构成要件，即：1．受让人受让该不动产或者动产时是善意的。受让人为善意，即在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权，至于让与人是否善意则在所不问。2．以合理的价格转让。善意取得制度旨在保护交易安全，只有在让与人与受让人之间存在交易行为时，才存在善意取得问题。所谓交易行为，是指买卖、互易、清偿债务、出资等有偿移转所有权的民事行为；而通过非交易行为无偿取得不动产或者动产占有权的民事行为，如赠与、继承、遗赠等，则不能发生善意取得的效力。3．转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。只有通过不动产登记和动产交付，才发生所有权的移转。如果双方仅达成了合意而未实际办理不动产标的物的过户登记，或者移转动产标的物的占有，则双方仍只是一种债的关系，不发生善意取得。
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