案情介绍 丈夫卖房突招妻子反对
牛先生与妻子婚后共同购买了一套房，产权人为牛先生，后因夫妻间产生矛盾，妻子去了国外，今年5月12日，牛先生通过房产中介与熊先生签订了房产买卖合同，将房子（包括房屋内的家具设施等）卖给了熊先生，总房款为165万。签约前后，熊先生向牛先生支付定金和房款共108万，余款57万未付。牛先生出具收据并签了同意书同意2006年6月2日交付房屋。之后传来消息说牛先生在国外的妻子在房地产交易中心申请办理了房屋权利限制手续，房地产部门以法院已受理离婚诉讼，要求分割夫妻共同财产为原因，于7月6日作出核准。
熊先生听到这个消息，一怒将牛先生告上法庭，要求判令牛先生按合同约定履行过户手续、交付房屋并偿付逾期交房违约金。诉讼期间，法院根据牛先生夫妻的具体情况，依法追加牛先生妻子为第三人参加诉讼。
法院判决 驳回牛先生妻子主张合同无效的诉讼请求
法院经审理认为，牛先生作为产权人将涉案房屋出售的行为并不构成物权上的无权处分，而熊先生亦是基于对物权登记的信赖而签订了房屋买卖合同，双方签订的买卖合同应为有效。因此，牛先生及第三人的抗辩及诉讼理由不能成立，不予采信。鉴于双方间的买卖关系依法成立并有效，故熊先生有权要求牛先生继续履行合同。根据牛先生出具的《同意书》，牛先生未能按此约定履行交房义务，应承担相应的违约责任。判决牛先生妻子注销房地产权利限制登记;牛先生将房屋的产权过户至熊先生名下并交付熊先生，牛先生偿付逾期交房违约金。同时判决熊先生支付剩余房款57万元，并驳回牛先生妻子主张合同无效的诉讼请求。
律师说法 合同成立
第三人虽然基于婚姻关系的存续而依法享有对涉案房屋与牛先生共有的权利，但在第三人未就此提出主张且房屋产权未登记至其名下前，第三人实际并未取得对涉案房屋完全的直接支配和排他的权利，第三人对此法律后果应当有所判断。本案中熊先生基于对物权登记的信赖而签订了房屋买卖合同，故该买卖合同成立且有效。牛先生妻子如认为牛先生的行为损害了其利益，可通过其他途径提出赔偿。考虑到牛先生与其妻子正在进行离婚诉讼，故熊先生支付剩余款项前，应注意通过合理途径通知牛先生妻子以有利于牛先生妻子行使权利及时保全，而牛先生妻子在牛先生交付房屋时，应予以配合及协助，以避免对其产生可能的不利后果。
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