案情简介：因“免责事由”推迟交房
2015年8月15日，张先生夫妇向东联公司购买坐落于上海市的一处房屋，房价款为161万元。双方在预售合同中约定：东联公司于2015年12月31日前交付房屋，除不可抗力外，如未按期交房，东联公司赔付已付购房款每日0.02%的违约金。同时，双方在合同补充条款中约定：如发生因供水、供电、煤气、排水等公共配套设施的延误、规划调整导致的工程推延、政府政策变化等情况，不属于东联公司逾期交付房屋，但东联公司应及时通知张先生夫妇，通报该客观情况。
签约后，张先生夫妇陆续支付了购房款，可直到2016年6月，才收到东联公司发出的入住通知书。双方于2016年7月1日办理了交房手续。为何实际交房会比原定的交房时间晚了半年呢？原来，因土地征收未完成，市政燃气管道配套工程无法按计划开工，处于停滞状态。2015年3月27日，东联公司在得知该情况后曾向政府部门发函催促，至2016年4月20日，配套工程才最终完成，交房时间也因此而延迟。
法院审理：开发商承担违约责任
上海一中院认为，东联公司早在2015年3月27日就已明知配套工程受阻停滞，产生了自身无法控制的延误风险，其应当将该情况及时告知购房者。但东联公司在2015年8月15日签约时对张先生夫妇隐瞒了该风险，仍然承诺于2015年12月31日交房。在此前提下，购房者有理由相信东联公司设置的交房期限具有现实可行性，原有的风险事项能够及时消除，如果没有在后续履行中出现新的免责事项，则在该期限内能够实现交房。张先生夫妇主张责任限制条款的适用范围是针对签约后新发生的不确定风险，符合诚实信用的解释规则。在双方当事人对格式合同条款的理解存在分歧的情况下，应作有利于相对人的解释，鉴于诚实信用原则下的购房者信赖利益价值高于格式条款提供者的责任风险限定利益，应认定责任限制条款不能适用于本案，东联公司应向张先生夫妇支付逾期交房违约金。鉴于因张先生夫妇自愿按照合同约定标准的55%比例主张违约金，故法院改判由东联公司向张先生夫妇支付逾期交房违约金人民币32292.15元。
律师说法：签约时隐瞒的风险事项是否担责
在商品房买卖过程中，买卖双方本应秉持诚实信用原则，在签订预售合同时如实告知交易风险。在签约时已知风险事项，却没有对其及时告知买家，即使责任限制条款有效，其适用范围也是针对签约后新发生的不确定风险，不适用于此前已存在并为开发商所知晓的风险。因此签约时隐瞒的风险事项，不适用免责条款。
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