案情简介：执行房产涉及第三人权益，如何确定房产权属
陈某三次向陆某借款420万元。陈某无力偿还借款本金420万元和135万6500元的利息，他们同意抵押向银行位于西安高新区的新路，西港国际大厦1楼1单元12603室和12605室的两套住房（以下简称保税房屋或执行债务主体）。2013年3月5日，陆某与陈某签订的协议，陈某在代表陆某同意偿还银行贷款及利息6803493.75元，而陈某将抵债房12159993.75元的价格向陆某支付拖欠陆某贷款本金和利息，银行贷款的利息补偿；协议还约定由陆某被取消赎回权的房屋转让税。2013年3月11日至22日，宜昌的土地并委托赵俊宇陈罗平局外人占680.349375元，向银行归还贷款本息。陈某后来把房子给陆某。2013年4月9日，西安市房地产管理局受理了房屋转让债权，陆某还缴纳了房屋转让税。等待房产证陆某的期间，A银行将向吉安市中级人民法院查封的抵债房，和抵押房屋转让暂停。陆某认为，陈某将房屋转让给陆某偿还其债务，陆某已抵押房屋的占有；被取消抵押品赎回权的房屋登记由西安市房地产管理局审批，颁发房产证；没收的房屋被贷款担保纠纷两被告，法院不得查封、扣押房屋。根据“房屋登记办法》第二十条、第二十二条的规定，在房屋过户登记的过程来看，没有法律的情况下，不得注册，所以债务房应批准以陆某的名义注册，陆某确认的止赎房屋的所有权。此外，陈某将欠陆某和住房转让申请的情况下，房屋过户手续，与九江市争议调解书的银行同意再次掀起住房转让，导致债务房屋成为实施的主体，对实体权利的陆某直接抵债房房子侵权。
法院判决：不享有所有权
法院认为，陆某与被告陈某在2013年3月5日签订的协议，是双方当事人的真实意图，不违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力。A银行、陆某和陈某之间存在恶意串通，签订“协议”是虚假的。因为A银行没有提供相应的证据来证明这一点，法院对此表示反对。A银行还认为，即使“协议”是真实的，但陆某和陈某签署的“协议”没有咨询12603号房承租人是否行使优先购买权，“协议”在有效状态。法院认为，优先购买权应由承租人向法院决定，但承租人至今尚未向法院提出优先购买权，因此该协议已生效。”协议”约定陈某将涉案房屋出售给陆某，转让价格为人民币12159993.75元，5356500元的陈某（420万元和115万6500元的利息贷款本金）来抵消一部分购买，剩余的6803493.75元购买，从宜昌直接到府尹陈罗平的贷款本金还款。2012年5月22日，6月1日，6月4日，陈某三次登陆宜昌的借款120万元、230万元、70万元，共计420万元（约定月利率按3%计算，其中70万元贷款利息不是由双方商定），结算，利息为115万6500元。陆某在2013年3月11日支付158493.75元，陈某，陈罗平2013年3月22日支付200万元和173万5000元，已全部支付收购陈某。A银行、陆某和陈某结算利息超过法定限额，其中70万元为未约定利息，未计算利息，部分资金不能认定为宜昌支付。法院认为，超过法律规定的利息不受法律保护，但陈某利息计算方式不提出异议，支付土地宜昌115万6500元利息，征得他们的同意，这是一个自愿的行为。
律师说法：关于本案法律分析
中华人民共和国房地产法第九条规定：房地产转让，变更设立和登记法消除发生效力；未经登记，不影响，但法律另有规定的除外。2013年4月9日，西安市房地产交易管理中心是宜昌为土地转让申请受理，也就是说，只有在申请与受理阶段的行为，并没有达到认证和注册阶段，不转移所有权的土地，不享有所有权的房屋参与。无论是由于查封或其他原因，当事人都无法办理房屋过户登记，如果没有办理过户登记，房地产转让就没有法律效力，陈某仍然是房子的主人。因此，不予支持。
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