案情简介：擅自转租他人房屋是否构成共同侵权
2012年11月23日，何某将涉讼房屋出租给案外人A公司租赁使用，双方签订了《房屋租赁合同》，租期从2012年11月24日起至2013年11月23日止。哈依公司作为居间方及见证方在上述合同落款处盖章确认。2013年4月26日，哈依公司的员工樋某以涉讼房屋新承租人的身份与何某签订了一份《备忘录》。《备忘录》的主要内容如下：何某出租给案外人A公司涉讼房屋，因实际居住者个人原因已搬离。现原实际居住者的朋友决定继续租赁该房屋，租赁期限为2013年4月24日到2013年11月23日。新承租人将每月24日前支付5，500元（租金内仅包括物业管理费和中国有线电视费，其他费用出租方均不承担），原租房保证金将自动移动到新承租人上。原租赁合同的其他条款将继续履行。2014年1月17日，三机公司签订一份《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》的主要内容为：出租方、甲方为何某，承租方、乙方为三机公司，三机公司租赁涉讼房屋，租赁期限自2014年2月1日起至2015年1月31日止。在该合同尾部甲方处有“何某”字样的签名，见证方处加盖印文为“上海哈依投资咨询有限公司”的印鉴。
法院判决：构成共同侵权
樋某与何某签订过《备忘录》和《续租合同》，其明知无转租权，无权取得租金差额收益，其还转租涉讼房屋，樋某的行为已侵犯了何某房屋所有权中的收益权和处分权，樋某对何某已构成侵权。而哈依公司接受樋某的委托所实施的相关行为具有主观过错：樋某系哈依公司员工，哈依公司又系专业的房产中介公司。樋某租赁何某涉讼房屋又进行转租的行为与哈依公司系同业经营，哈依公司知晓后不但不予处理还继续接受樋某委托对外出租，哈依公司主观上具有过错一；何某将涉讼房屋出租给案外人A公司租赁使用是哈依公司提供的居间服务，哈依公司是居间方及见证方，哈依公司早已知晓涉讼房屋的权利人系何某。哈依公司辩称其未审查过樋某是否具有转租权，其仅根据樋某的要求就对外出租涉讼房屋，显然未尽到其作为居间方、见证方的审核义务。因此，哈依公司的上述行为为其主观过错二；哈依公司接受樋某委托对外出租涉讼房屋，出租人应当是樋某，而哈依公司非但未要求樋某在《房屋租赁合同》和《续租合同》落款的出租人一栏中签名确认，其工作人员还假冒何某签名故意帮助樋某形成上述二份合同，这是哈依公司的主观过错三。哈依公司具有上述三点主观过错，法院可以判断哈依公司和樋某对于何某损害结果的发生具有共同的认识和共同的追求，哈依公司与樋某之间具有意思联络，符合共同侵权的必要要件。鉴于何某仅将哈依公司列为本案被告，要求其承担侵权责任，返还因侵权行为取得的租金收益，该诉讼请求合法有据，法院予以支持。至于具体的租金收益金额。何某收回涉讼房屋日为2016年1月23日（为侵权结束日），侵权起始日从转租之日起算（为2014年2月1日），法院参照市场转租价与出租价之间的差额，确定二年的租金收益差额为43，933元。至于何某主张的租金收益差额利息，法院认为，二年的租金收益差额已经能够弥补何某的损失，何某主张的该部分诉请法院因此不予支持。
律师说法：能否适用解除租赁合同的例外情形
结合本案来看，被告公司认为应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定进行抗辩，进行该司法解释解决的是转租合同的效力问题，无论何某是否提出异议，均不能以此否认哈依公司的侵权行为，其次，哈依公司也未能举证证明何某系明知或应当知道本案的转租情况，故该司法解释并不适用于本案，哈依公司不能要求适用解除合同的例外情形。
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