案情简介：未经房屋所有权人追认，房屋买卖协议是否有效
孙某要求陈某履行房屋买卖协议书，将位于方舟美苑小区19栋西大山临街底商西数1、2、3门门市交付给孙某，并支付违约金144万元。陈某陈某、卢少龙、杜运升三人合伙开发方舟美苑小区，该开发以陈某农安县荣安房地产开发有限公司名义进行开发。孙某在康宁医院西侧有一处果窖价值2900万元。2014年7月22日，陈某陈某、卢少龙、杜运升与孙某签订楼房买卖协议书，以2900万元购买了孙某所有的果窖，其中约定有2756万元采取现金方式支付，剩余144万元陈某、卢少龙、杜运升以成本价销售给孙某400平方米一楼商网，并出具商网楼购楼收据。商网楼位置为果窖最西南角楼房19栋（南临兴隆路、西临民益街）的西南角位置，从西大山往东一楼400平方米（小区开发为方舟美苑小区西大山临街底商西数1、2、3门门市）。合同签订后，陈某按照约定已将现金2756万元交付给孙某，但该400平方米楼房建成并验收合格后，陈某迟迟不予交付，也不出具购楼收据。孙某认为：双方在签订楼房买卖协议书中已经明确约定了购买楼房的位置、面积，并约定了违约金。陈某迟延交付的行为已经构成违约。
法院判决：驳回孙某的诉讼请求
陈某与孙某2014年签订的楼房买卖协议书是一份效力待定合同，孙某要求交付的1、2、3门门市房的房屋所有权人是农安县荣安房地产公司并不是陈某的个人所有的财产，二人签订的楼房买卖协议需要房屋所有权人进行追认方为有效，因房屋所有权人未追认，故陈某无权将上述房屋出售给孙某，陈某属于无处分权人，该协议属于效力待定合同。陈某与孙某签订的房屋土地转让协议书一份；陈某、卢少龙、杜运升与孙某签订的楼房买卖协议书一份；陈某认可欠孙某房屋土地转让款未还，证据1、3能够说明陈某与孙某土地转让属实，陈某欠孙某土地转让款未还，对1、3份证据予以确认并在卷佐证；对证据2不予确认。综上所述，孙某要求履行房屋买卖协议书的诉讼请求，没有事实根据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下:驳回孙某的诉讼请求。
律师说法：如何认定买卖合同的效力
孙某与陈某于2013年7月26日签订了房屋土地转让协议，合同约定：孙某自愿以2900万元将位于农安县南关村的21435平方米的农安县食品水产有限公司南窖的使用权、所有权转让给陈某。合同签订后，陈某已支付给孙某现金2756万元，于2014年8月15日又给孙某出具欠条一份。陈某与孙某虽然签订了楼房买卖协议书，但其所提供的证据无法证实陈某是房屋所有人，对房屋无处分权，并不能实现买卖楼房的目的。陈某与孙某虽然签订了楼房买卖协议书，但其所提供的证据无法证实陈某是房屋所有人，对房屋无处分权，并不能实现买卖楼房的目的；孙某提出的陈某三人合伙关系，未提供证据证实三人是合伙，且陈少丰、卢少龙否认合伙关系。
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