案情简介：患病时办理房屋转移登记，能否认定无效
2008年7月，李某向齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区房地产管理局提出房屋所有权登记申请，要求将坐落于梅里斯乡梅里斯村的房屋登记至其名下，并提交了梅里斯区规划处建设工程规划许可证及项目竣工验收合格证、村委会介绍信和本人身份证明等材料。被告审查后核准了该宗房屋登记，并于2008年7月28日颁发了QZ00003635号房屋所有权证。2008年7月29日，李某将此房以1.3万元的价格卖给了长子陶某（系第三人王亚杰配偶），并签订了卖房协议书。2008年8月，陶某向被告提出房屋产权移转登记申请，要求将该房屋转移过户至其名下，并与李某一同到被告业务大厅办理相关手续，提交了双方身份证明、李某房屋产权证、卖房协议等材料。被告经审查，向陶某颁发了QZ00003701号房屋所有权证书。2008年8月28日，陶某因病死亡。2009年2月16日，李某提起行政诉讼，以自己与陶某签订卖房协议及到被告处办理房屋产权移转登记手续时患脑梗塞，神志不清，非真实意思表示为由，请求法院撤销陶某的房屋产权证。
法院判决：应当认定有效
李某提交的因脑梗塞于2008年2月3日至28日在梅里斯达斡尔族区人民医院住院的病历中没有关于神志不清的任何表述，不能证明其与陶某签订卖房协议及到被告处办理房屋产权移转登记手续时神志不清。且李某于2008年3月因赡养问题向法院提起民事诉讼，2009年2月又向法院提起行政诉讼，两次起诉均显示其意思表示清楚，具有辨认能力。李某代理人还提出陶某没有向李某支付购房款，但此债权关系不影响具体行政行为的合法性。被告依据建设部房屋登记办法第八十六条“房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料”之规定，为陶某颁发QZ00003701号房屋所有权证的行为事实清楚、程序合法，应予维持。依照行政诉讼法第五十四条第（一）项之规定，法院判决：维持被告梅里斯达斡尔族区房地产管理局于2008年8月6日颁发给陶某的QZ00003701号房屋所有权证。
律师说法：房屋登记是否有效
本案中，李某提出其与陶某签订卖房协议和办理房屋移转登记手续时因患脑梗塞处于神志不清、不知情的状态，其行为非真实意思表示，而且陶某事后也没有给付相应的买房款，其卖房协议无效，房屋移转登记也应该被撤销。房屋登记机构不是专业的医疗机构，无法鉴定当事人神智是否清醒，只能通过申请人和权利处分人在办理移转登记手续时的状态来推定其所做出的意思表示是否真实。在办理登记手续时，申请人和李某亲自到被告营业大厅并回答了工作人员的询问事项，被告由此推定申请人和李某就移转房屋所有权形成了合意，并基于此向申请人陶某颁发了房屋产权证书。基于契约自由原则，被告无需也无权过问当事人之间的卖房协议是否履行完毕，更无法判断李某在签订卖房协议时是否神志清醒。另外，李某提交的其因脑梗塞于2008年2月3日至2008年2月28日在梅里斯达斡尔族区人民医院住院的病历上并没有关于李某神志不清的任何记载。且李某本人于2008年3月到法院起诉民事案件时，意思表示清楚，具有辨认能力。因此，李某关于神志不清的主张不能成立。被告按照物权法和房屋登记办法要求申请人和权利处分人提交了法定必要材料，在其能力范围内对材料的真实性进行了审查，通过询问确定房屋移转登记确属当事人合意，才向陶某颁发了房产权属证书。被告在其职权范围内已经做到了审慎合理。
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