一、商品房认购书有什么内容？
《商品房认购书》是房地产开发商与商品房买受人之间约定将来某个时间洽谈签署《商品房买卖合同》的协议。主要有以下两大内容：
1、商品房买受人向房地产开发商交纳一定金额的款项即认购金，换取在将来某个时间与开发商洽谈购买其所开发的房屋的权利。
2、买受人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权将买受人交纳的认购金充抵违约金并将买受人预订的房屋另行销售。
二、认购书的法律属性是什么？
在实际市场营销中，房地产开发商往往通过签订《商品房认购书》收取认购定金来聚集部分营销资金，聚集人气制造热销气氛，营造广告效应，提高拟销售楼盘的知名度，试探市场反映为最终制订商品房销售单价提供决策依据，并给潜在的购房者造成紧张的抢购气氛，达到压制潜在的竞争对手，尽快售出楼盘的商业目的。《商品房认购书》一般都会写明买受人预订的房号、付款方式、签约时间、违约责任等，详略不一，但基本具备了《商品房买卖合同》的基本要素，同时也约定了买卖双方在约定期限内洽谈签订购房合同的基本权利和义务，其意思表示是明确的、真实的，具备合同成立的法定要件，因此《商品房认购书》本身应认定为独立合同。根据民法理论，《商品房认购书》的法律属性应是预约合同。预约合同生效后，发生将来订立所约定合同的债务，应当适用关于债权合同的一般原则，与普通债权有同等的法律效力。即预约义务人如不订立所预约的合同，预约权利人可以请求其履行。
《商品房认购书》也属于双务合同，商品房认购书生效后，只要买受人依约支付了认购金，开发商就有义务保留买受人所预约的房屋，并按照认购书的约定与买受人洽谈签订正式的《商品房买卖合同》。但是，《商品房认购书》通常并不具备购房合同的全部内容，双方仍然需要就商品房认购书未约定的内容进一步协商。因此，无论是开发商还是买受人，均不能根据《商品房认购书》强制要求对方与自己签订购房合同，商品房认购书约定的只是双方在约定的将来时间洽谈的义务，只要双方到期前来洽谈，并将《商品房认购书》所约定的主要条款作为购房合同的谈判基础，就已全面履行了《商品房认购书》所约定的义务。
在《商品房认购书》具备购房合同主要内容的前提下，如果开发商收受了购房款的，应当把《商品房认购书》认定为购房协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。”上述规定表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系的生效条件。如果《商品房认购书》具备了《商品房买卖合同》的主要内容，并且开发商收受了购房款，就应当将《商品房认购书》视为正式的购房合同。
《商品房认购书》亦非购房合同的从合同，其成立和生效不依赖于购房合同的成立和生效。根据《合同法》规定，《商品房认购书》只要表明了双方在将来洽谈购房合同的协议，就足以构成独立的合同。
《商品房认购书》签订后，双方都有权要求对方按照《商品房认购书》约定的内容洽谈《商品购房买卖合同》。如果将来双方经协商达成与《商品房认购书》内容不一致的购房合同，也不会影响《商品房认购书》和《商品房买卖合同》的效力。即使《商品房认购书》没有约定买受人所认购的具体房号和单价，认购的意思也是确定的。
在实践中，开发商在取得《土地使用权证》和《建设用地规划许可证》后，就向房地产投资者发出较低价格的认购邀请，即所谓内部认购，房地产投资者认购并支付部分房款后，待开发商以较高的价格正式开盘时，房地产投资者就可以取得认购价和开盘价之间的差价。这是一种违反商品房销售条件规定的行为，是无效的。这种认购实际上并不是预约认购性质，而是非法买卖。
