一、什么是商品房包销？
根据商品房包销的特殊代理特性，商品房包销的一个重要特征就是包销人的代理权限很广泛，凡是对于在包销范围内的房屋，包销人拥有独家代理销售权，只要不违反法律的禁止性规定并保证最终依约向开发商支付销售款，包销人可自主决定采用何种方式销售商品房。在实践中，一家包销人可能同时包销多个楼盘的商品房，于是包销人会转委托给其他机构代理销售。对于这种转委托，实务界有不同意见，一种观点认为由于代理行为是基于委托人对于受托人的信任而产生，包销人在未经委托人同意擅自转委托的，该转委托合同不对开发商发生法律效力，而是在包销人与第三人之间成立了新的委托代理合同。另外一种观点认为，无论是包销人还是复代理人，都是以开发商的名义对外销售商品房，开发商都是购房合同的当事人，无论包销人的转委托行为是否经过开发商同意，开发商均应对购房人承担合同约定的责任，在承担责任后再向包销人追偿。
二、商品房包销人转委托责任如何分担？
作者认为第二种观点更为可取。首先，在实践中，认定开发商对购房人承担法律责任有利于保护消费者的利益。因为，无论是包销人还是复代理人，其规模相对于开发商都比较小，如果让他们去对购房人承担法律责任，显然不利于维护购房人的合法权益。其次，让开发商承担责任并不意味着包销人和复代理人不承担责任，“根据我国《民法通则》和《合同法》的规定” ，如果包销人的转委托行为没有经过开发商的同意或者不是在紧急情况下为开发商利益而转委托的前提下，包销人应对第三人的行为承担责任，只是由于包销人和第三人并不是商品房买卖合同的真正主体，所以不具备当事人的法律地位，只能由开发商在承担责任后再另行起诉，对包销人的转委托行为进行追偿。
