商品房预售制度存在的什么问题，商品房预售有哪些风险？
商品房预售时，标的物尚不存在，开发商无法即时履行交付房屋的义务。预售作为一种远期交货买卖，由于信息不对称，本身就隐含了一定的缺陷。
(1)商品房预售存在的风险
商品房预售具有履行周期长、标的物尚不确定的特点，是法律关系比较复杂的交易行为。同时，房屋预售制度降低了房地产企业的门槛，部分并不具备开发实力的企业进入市场，破坏了正常的经营秩序。一旦房地产企业投资出现问题，银行和购房人要面临承担较大的金融风险和市场风险。具体来说，预购方要面临开发商能否按时交付符合质量要求的房屋以及开发商的隐瞒欺诈的风险。其次，银行是房地产开发企业和个人住房贷款的最主要的来源。房产开发商的贷款还是个人住房贷款都把金融风险转移给了银行，一旦出现问题如房地产泡沫破裂，楼市崩盘等都将会给银行带来很大的金融风险。
(2)因监管不到位造成的问题
20世纪90年代以来，我国逐步加快建立并完善商品房预售制度。1994年7月，《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国在立法上第一次确认引进商品房预售制度。此后，我国又颁布实施了一系列商品房预售的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规，从总体上看，我国对商品房预售制度是有法可依的，但是从实践看来，这些法律无论是在风险分担机制还是资金运作和监管及违规处罚等方面都存在着一定的缺陷和不足。
(3)商品房预售制度的立法尚不完善
预售登记制度保护了购房者的合法权益，又避免和预防了一些不必要的纠纷，但商品房预售制度并不导致物权的设立与变动，只是使购房者取得了对尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上备案的意义，并不是一种法律强制性的要求。因开发商的经营危机而导致的金融风险。在房地产开发的实际操作中，开发商利用政府对商品房预售回笼资金监管空白，惩处不到位，使得其有机会不按规则轻易挪动预售款，开发商的这种违规行为增加了投资风险。
(4)预售合同签订后的监管薄弱
商品房预售合同订立之后，有关部门的监管相对薄弱。尤其对于商品房预售中产生的新的法律关系，如预售商品房的转让、按揭等没有做出具体规定或制订出实际的操作程序;信息公开机制建设严重滞后虽然，我国从2005年开始着手建立房地产市场信息网，但仍不能满足市场的透明需求，仍然缺乏较为透明的房地产市场信息披露机制，预售制度下的商品房交易也是在完全的信息不对称条件下发生的。
