一、房产合同违约时的处理办法有哪些？
房产合同是开发商和购买者之间权利义务的依据，房产合同签订以后，双方都必须严格按照房产合同的规定履行义务。房屋面积是房产合同的重要内容之一，房产合同必须对房屋面积做出明确约定，否则将来交房时必定会发生争议。
一般来说，房产合同还会对违约责任作出规定。也就是说，如果合同当事人一方构成违约时，应当怎样承担责任。因此，房产合同发生违约的，首先应当按照房产合同的规定进行处理。
但是，并不是所有房产合同都对违约责任作出规定。如果房产合同对违约责任没有做出规定的，那么当事人只能向法院提起诉讼，由法院根据法律的规定和案件的具体情况，对违约责任作出具体判断。
二、房产合同违约，开发商擅自改变房屋面积怎么办？
如前所述，开发商擅自改变房屋面积的处理办法，可以分为两种：一是按照房产合同的规定处理；二是起诉后由法院按照法律规定作出处理。
如果房产合同对开发商擅自改变房屋面积的违约责任作出了规定，那么开发商就应当按照房产合同的约定承担责任；如果开发商不依据房产合同承担责任，那么则可以向法院起诉。一般来说，法院都会要求当事人按照房产合同的约定承担责任。
如果房产合同未作出相应约定，那么开发商擅自改变房屋面积怎么办？合同未约定房屋面积误差处理办法的，如开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差，根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，面积误差按下列办法处理：
1、面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
2、面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
以上对由于开发商擅自改变房屋面积导致的房产合同纠纷作出了解答。总之，开发商擅自改变房屋面积的行为构成违约，应当承担违约责任。如果房产合同约定了相应的违约责任，则依据房产合同的约定处理；否则，购房者可以向法院起诉，法院会根据法律规定，作出相应的判决。法院在处理开发商擅自改变房屋面积问题时，关键是看开房屋面积改变的大小，因此购房者应当向法院进行证明。为了使得诉讼中的证明工作更见顺利，建议您及时联系律师获取帮助，他们会给您耐心的指导和帮助。
