日前，国务院办公厅发布通知称，对房价上涨过快的城市，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。
“出售自有住房，按转让所得20%计征”，其实本不是什么新政策，而是现行法律的既有规定。依据《个税法》，“财产转让所得……适用比例税率，税率为20%”。这种背景下，“20%计征”之所以仍给人以一种“新鲜感”，又源自这样一个基本事实：在现实的房产交易过程中，实际执行的其实是一个经简化变通的计税方案，即一般均按房屋售价的1%～3%计征。根据2006年国家税务总局的相关通知，“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的……在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。”
具体是按“20%”还是“1%～3%”计征个税，在房价水平居高不下的今天，两者的实际税负，显然截然不同。以一套原价50万、后被100万售出的房子为例，若按20%计征，则须缴纳个税10万元，而按1%～3%计征，则最多只须缴纳3万元个税。如此悬殊的税负差异，显然意味着，一旦当真“严格按转让所得的20%计征”，至少从理论上看，确实将会对住房市场上的炒房牟利行为，带来非常直接强烈的遏制打压效果。
但回到现实的房地产市场，上述将导致税负激增的“20%计征”政策，显然又并不是没有疑问和风险的。其一，房产管理部门是否有足够的能力来普遍准确地“核实房屋原值”，如果不能，现行“按住房转让收入1%～3%计税”政策，是否还将继续执行？而一旦同时执行两种计税方式，其间的税负公平又将如何充分保证？此外，此前税务部门规定的“转让自用5年以上且是家庭唯一住房，免征个税”政策，是否还继续有效？
其二，严格执行“20%计征”政策，是否可能会对那些以购买二手房为首套房的消费者构成“误伤”，大大抬高他们实现“住有所居”的成本？众所周知，在二手房交易实际操作中，普遍做法均是“所有税负均由购房者承担”。这种背景下，一方面，二手房房价势必会被无形推高，另一方面，整个二手房市场交易难免也将会因此被明显抑制、趋于萎缩，使那些原本的二手房购房者不得不转向税负更低的新房市场。而一旦大量购房者都转向新房市场，势必又会加剧新房市场的供求矛盾，乃至推动新房价格的进一步上涨。而这种局面，显然不是房地产调控原本应有的初衷。
因此，要保证“20%计征”政策更好地落地实施，尽量发挥“正能量”、避免负面风险，笔者以为，还须着手进一步细化配套。一方面，要进一步细化其与此前“1%～3%”、“5年、唯一住房免征”等相关个税政策的衔接配套，进一步细化“严格按转让所得的20%计征”的“严格”标准，避免可能对刚需首套购房者的误伤。
另一方面，更要在宏观层面，不断细化“增加普通商品住房及用地供应”方面政策的制度配套，确保住房市场供给力度。必须意识到，从长远根本来看，要确保房地产调控目的的实现、从根本上抑制房价过快上涨，“加税”等限制交易措施，实际上只是表面治标之策，而从源头上增加市场供给、打破土地财政背景下的“高地价—高房价”循环依赖，才是内在的治本之计。
