一、房屋权属证书在房屋买卖合同中有哪些作用
首先，我们从权属证书的性质本身来分析。一般认为，不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，即权属证书是权利的证明及表征，这同《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定是一致的，但是，根据物权公示原则，不动产物权的根据仍然是不动产登记簿，不动产权属证书并不具有代表不动产物权的功能。所以该条还规定，“不动产权属证书的记载事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误以外，以不动产登记簿为准。”可见，证书是记载一定的法律事实或法律行为的文书，其作用仅仅是证明这种法律事实或法律行为曾经发生，至于这类证书的有无和存在与否并不能直接决定法律关系的存在与否。行使权利与持有证书无关，转移权利也无法通过交付证书进行。因此，证书本身并不等同于权利本身，不动产权属证书的转移占有不能作为物权变动的生效要件，不动产产权所有人并不是取得权属证书才取得所有权。根据《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿才是有效的表明权利人不动产所享有的权利的源证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况。也就是说，证书持有人被推定为权利人，但并不绝对，在登记错误或证书与登记簿不一致的情形下，证书持有人的权利人地位是可以被推翻的。因此，购房人通过按揭方式购买商品房的，商品房所有权并不一定要等到取得权属证书时才取得。换句话讲，二手房的出售人并不能以无权属证书作为买卖合同无效的理由。
其次，我们从其他法律文本来分析。权属证书在房屋买卖合同中起什么作用，我们可以从其他法律文本来解读。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，下列房地产不得转让：(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的。该条规定同时也成为主张按揭商品房买卖合同无效的观点的直接法律依据。持此观点者据此认为，凡尚未取得权属证书的房屋一律不得转让，所签订的转让合同也应属无效。我们认为，这种观点并不正确，它是基于对该条文中“转让”一词的误读误解造成的。该法第三十七条对什么是房地产转让做出了明确的界定，“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”从中可看出，该法所称的转让就是指房地产的转移行为，显然这里的房地产并不是指实体房地产，而是基于房地产所产生的各项权利，所谓的转让实际是指房地产上的权利由一方移转至另一方；规定中的“买卖”、“赠与”或“其他合法方式”都只是一种“方式”，它是房地产权利移转本身所依附的一种手段，与“转让”是相互独立的。可见，该法已经区分了买卖、赠与等债权行为与所有权等物权权利移转的物权变动行为，前者是原因行为，是后者发生的基础和依据。因此，从该法律条文的解释中可得出这样的结论，未取得权属证书或权属有争议不得转让是指不得进行相关权利移转的物权变动行为，该条并未对买卖、赠与等债权合同的效力做出规定，该条规定的转让条件并不影响合同的效力。换句话说，违反该条规定的转让条件，并不导致合同无效。只要没有合同法中规定的合同无效的几种情形，则当事人间关于按揭商品房二手买卖的合同应为有效或效力待定。所以，该38条的规定是对行政管理部门办理权属变更登记问题所作出的行政管理性质的规定，并非是对转让合同效力的强制性规定，该条规定的转让条件并不影响合同的效力，违反该条规定的转让条件并不导致合同无效。
再次，一种可能的逻辑分析是，按揭商品房在未办理权属证书的情况下，绝大多数是因为房屋的“小”产权未从开发商整个楼盘的“大”产权中剥离出来，此时购房人在物权法意义上尚未取得房屋的所有权。那么，在此情形下签订的二手房屋买卖合同是否属于无权处分？我们知道，此时出卖人能交付给买受人的标的物尚为他人之物，其交付行为依法不得发生所有权转移的效果，对此，也可称为无权处分，但此种处分行为只是一种事实行为而非法律行为，签订合同时没有取得权属证书的，该合同属于效力待定的合同，不会导致合同无效的结果。因为，购房人与开发商之间同样受商品房预售合同的约束和调整。
二、抵押权在房屋买卖合同中有哪些作用
从法律文本来看，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
基于这样的认识，司法实践中有一种观点认为，按揭商品房设立了抵押权或将要设立抵押权的，如购房人欲出售其商品房，首先要消灭抵押权或取得抵押权人(多为银行)的同意，否则所签的买卖合同无效。我们认为，关键是要认清该法条的立法目的，即是否应当对抵押物的流转进行限制？物权立法的价值并非确认所有权本身，而在于通过对权利的确认，充分发挥物的利用效能，以实现社会利益之最大化。因此，通过使抵押物流转实现物尽其用，应当是予以鼓励的。即便是需要对抵押权人的利益进行保护，传统的做法也是以不牺牲抵押物的流转自由为最大限制。通常而言，抵押物转让制度有两种模式：一是价金物上代位主义，即抵押物可自由转让，受让人不受抵押权人追及力的影响，抵押权支配的客体从物转移到物的受让价金来实现；二是抵押权追及效力主义，即抵押物可自由流转，但抵押权人仍可对转让后之物行使抵押权。前者偏重物之流转，对于抵押权人保护不够。后者偏重对抵押权人之保护，使受让人之交易安全受到影响。为平衡起见，又发展出涤除权制度，即受让人可在抵押权人实现抵押权之前向其提出一个涤除金额，如果抵押权人接受，则消灭物上的抵押权效力。可见，两种传统的制度设计更多的是在抵押权人与受让人之间进行着利益平衡，对于抵押物的流转并未设置更多的障碍。
