一、哪些房产合同无效
无效合同，自订立时候起，就没有法律约束力，下列合同属于无效合同。
①违反法律和行政法规的合同，比如，买卖法律禁止买卖的房屋，违反订立合同基本原则的合同。
②采取欺诈、胁迫手段所签订的房屋买卖合同。比如开发商利用假文件、假证明诱使购房者按照开发商意愿签订购房合同。
③代理人超越代理权限签订的合同，代理人以被代理人的名义一以自己所代理的其他人签订的合同。比如中介服务机构在取得买卖双方委托后自行签署的合同。
④违反国家利益或社会公共利益的合同。合同中含有责任承担者明显不能履行的条款，势必造成合同纠纷。明知自己不能履行而要写入合同，或明知对方不能履行而坚持要写入合同，则往往隐藏着不可告人的目的。
二、房产合同无效如何保护第三人权益
根据有关法律规定，共有人未经其他共有人书面同意，擅自处分共有房屋或者未经产权人授权出卖他人房屋的，应认定买卖行为无效。但在实践中，如果第三人（即买方）是善意（就是指买方没有过错，对部分共有人擅自出卖的是共有房产或非产权人出卖的是他人房屋这一事实不知情）、有偿（就是指买方所出的买房价款是较公平合理的）取得房屋的，应当维护第三人的合法权益。1988年最高人民法院《关于贯彻；民法通则；若干问题的意见（试行）》第89条中规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”对非产权人出卖他人房屋，第三人系善意、有偿取得的情况，可以参照上述规定处理。
