一、房屋预告登记是指什么
房屋预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
二、不动产预告登记有什么效力
（一）保全权利的效力。
即违背预告登记的处分行为无效，以保障请求权发生预期的物权效果。在进行预告登记后，本登记前所为的妨害预告登记请求权的处分行为即中间处分行为，应为效力待定的行为。《德国民法典》第883条第2款规定：“预告登记后，对土地权利或者土地权利负担的权利所为的对被保全的请求权的一部分或者全部构成损害的处分，为无效”。我国台湾的《土地法》第79条也规定：“前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记的请求权有妨碍者无效。”采取处分相对无效原则能够兼顾预告登记双方当事人及相关交易第三人的权益，也比较符合公平和效率的法律价值。就目前设有预告登记制度的国家和地区而言，一般不采取禁止处分或禁止登记主义。
预告登记的请求权不能绝对地发生所指定的物权效果，应当考虑两种特殊情形：1、鉴于预告登记是赋予权利人一种权利，而非义务，即权利人可以在条件具备时请求为本登记。但权利人请求为本登记并非其强制义务，其可能反悔，不想再从事此笔交易，不再愿意使该物权发生变动，也可以不请求为本登记。此时法律规定了预告登记的债权消灭制度，债权一经消灭，预告登记便失去效力。预告登记并不能代替合同的履行，也不能代替不动产物权的本登记，故在合同约定的条件成就或期限到来时，请求权人应当积极履行自己的义务，如支付房款、办理不动产所有权转移登记。如果请求权人届时不行使其权利，则对预告登记义务人极为不利，从民法公平原则出发，应赋予义务人及其利害关系人注销预告登记的权利。在此种情形下，自无使义务人在预告登记后债权消灭前所为之中间处分行为无效的必要，预告登记应自其债权消灭之时一定时限内失去效力，预告登记后所为的中间处分行为有效。2、无即使不存在预告登记注销的情形，既然权利人可以事先表示同意义务人的中间处分行为而使该中间处分行为有效（实际上是权利人对其权利的放弃），权利人也可以事后对义务人之中间处分行为作出同意的“追认”意思表示，这种意思表示不应与之前“同意”的意思表示有本质差异，同样应使中间处分行为有效。我国《物权法》规定，经预告登记后物权处分给第三人，须经预告登记权利人同意，才能发生物权的效力，因此，赋予了预告登记保全权利的效力。
（二）顺位保证的效力。
即保障请求权所指定的物权变动享有登记的顺位。所谓顺位，就是不动产物权在不动产登记簿上依设立的时间先后所排列的顺序中所占据的位置，其中，登记在先的物权优先实现。而预告登记所保全的请求权因登记条件成就而转化为物权时，该物权的顺位依据预告登记时间予以确定。《德国民法典》第883条第3款规定：“以转让某项权利为请求权的标的时，该项权利的顺位按预告登记日期加以确定。”日本《不动产登记法》第7条规定：“本登记的顺位依假登记的顺位而定。”我国《物权法》虽然没有明确规定预告登记的顺位，但从立法本意看，经预告登记的请求权具有优先后顺位登记的效力。
（三）破产保护（满足）效力。
即在作为不动产物权的义务人陷入破产时，经预告登记的请求权所指向的标的不动产不列入强制执行、设置抵押（这种情况是经常的）或破产管理，从而使该请求权具有对抗其他债权人、优先破产债权的效力。我国台湾地区《土地法》第79条第3项规定：“预告登记，对因征收、法院判决或强制执行而为新登记，无排除之效力。”台湾学者王泽鉴先生主张对这一规定应作“目的性限制”，认为后买受人请求移转买卖标的物所有权而为强制执行时，不应在该条第3项限制之内，因为它违反了预告登记之目的。
（四）预警的效力。
预告登记通过登记的形式将不动产的债权请求权向公众公开，使公众了解该请求权具有排他的效力，以此来消除交易中的风险。第三人应通过预告登记认识到预告登记权利人日后为本登记的可能性，从而不为妨害预告登记所保全的权利之行为，不得无视预告登记的存在，也不得以不知预告登记为由进行抗辩。日本有学者将此种效力称为“警告的效力”。
原因行为与物权变动是两个法律事实，不应因行使抗辩权而直接达到消除预告登记的效力的结果。例如在预售房屋买卖合同中，买受人有请求出卖人交付房屋的请求权，而出卖人有要求买受人支付价款的请求权。如买受人未付清价款，则出卖人有对抗买受人移转房屋所有权的请求权的抗辩权。即使买受人取得房屋所有权的请求权得到了预告登记的保全，该登记也不能改变买卖合同所产生的法律关系，更不能因此而消除义务人的抗辩权。义务人行使抗辩权的结果，能够达到暂时或者永久地中止物权变动的结果的目的。
