一、什么是定金？
“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。
二、什么情况下房地产开发商应当全额返还定金？
房地产开发企业向购房人收取的商品房订金的，订金数额应当在总房价的5‰以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应当抵充房价款或及时返还。
购房人在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但有下列情况之一，房地产开发企业金：应当全额返还购房人支付的订
（一）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；
（二）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；
（三）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧，不能协商一致的；
（四）广告﹑售楼书﹑样品房与实际状况不相符的。
建设部《商品房销售管理办法》也明文规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用，符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质的费用，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用，当事人之间另有约定的，从其约定。
