一、买房未签合同是否有效
根据合同法第十条的规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：房地产转让，应当签订书面合同。房屋买卖是房产转让的一种形式，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。据此，认定签订书面合同或者认购、订购、预订协议，且协议具备商品房买卖合同主要内容，是房屋买卖关系成立的形式要件。双方未签订任何书面合同，双方也就没有形成买卖关系。所以房地产买卖应当签订书面合同，否则买卖无效。
但是，现司法界认为虽然合同法第十条有此规定，但合同法第三十六条规定，法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同的，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依据此规定，当事人虽没有订立合同，若对方接受了购房款，买卖行为不违背意思自治原则，房屋买卖合同即成立。这样的判决正是遵循了合同法的鼓励交易的原则。
二、怎样认定房屋买卖合同无效
现在有些房屋买卖合同为了规避国家的法律、法规的强制性规定和社会的公共利益，从而导致合同无效。特别是一些大公司之间，为了免交的税费，购房者以捐赠款的形式向售房者捐款，然后以极低的价格购房。还有的是买卖违章建筑物。这样的合同无效。
《民法通则》第七条规定，民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。根据《民法通则》的相关规定，有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
所以，如果合同的形式合法，但为了达到逃税的目的的，是无效合同。
根据上述内容，共有房屋未分割并进行公证的，未变更产权的房屋无法单独出售 ，这样的房屋买卖合同无效；
房屋中介未取得授权，与买房人签合同也是无效的。
