一、二手房买卖要审查的对象
（一）权属审查
二手房买卖业务，应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；并向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。
（二）买卖双方主体资格审查
1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
4、二手房属于国有或集体资产的，应当审查政府主管部门的批准文件。
（三）共有财产审查
共有二手房，应当审查有无共有人同意转让的书面证明。
（四）权利限制审查
应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。
（五）他项权利设置审查
应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，要审查有无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。
（六）优先购买权审查
1、共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。
已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。
2、应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。应合理提示买受人如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
（七）审查二手房有无下列禁止买卖情形：
1、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；
2、依法收回土地使用权的；
3、共有二手房，未经其他共有人书面同意的；
4、权属有争议的；
5、未依法登记领取权属证书的；
6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
7、列入动拆迁范围的；
8、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
（八）境外人士买卖的限制
委托人，出于国家安全和军事安全的考虑，国家安全部门规定：有些地域的房屋是不能出售给境外人士的。可向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或居民委员会进行调查。
（九）要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能
为保证委托人的合法权益，要提供委托人其所购买的商品房应保持正常使用功能，超过合理使用年限后若继续使用的，产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。
二、二手房买卖中的中介霸王条款
（一）违反法律规定的居间不成功无报酬的规定
这一类条款比较常见，中介公司利用购房者不熟悉法律，而设置了这种条款。其格式一般为：“因可归责于买受方的原因导致买卖合同无法签订或签订后未能履行的，出售方收取违约金并支付中介公司相当于没收违约金金额的50%作为中介公司在委托期限内进行活动所发生的费用的补偿”
这一霸王条款表达的意思是中介公司无论居间是否成功，均可取得相应报酬，这显然违反了公平原则，加重了买卖双方的责任，因此是无效的。因为居间合同要求居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。这是法律对中介服务收费的一般规定，中介公司不能违反法律规定乱收费。
（二）剥夺售房者的中介选择权
这种条款见诸很多中介二手房买卖合同，其格式一般为：“委托期限届满后两个月内，本人及与本人相关的其他人士不以任何形式与我公司介绍的房屋业主达成私下交易，否则我公司有权要求本人支付本次交易双方总佣金之和的违约金”。
为什么说这种条款属于霸王条款呢？这是因为它违反了我国《消费者权益保护法》关于消费者享有自主选择商品或者服务的权利的规定。而众所周知，客户和中介公司之间是居间合同关系。根据法律规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。
客户同时在多家中介公司看过这套房屋之后，有权自主选择中介公司，选择接受哪家中介公司的服务。客户有权选择自己信任的中介公司成交，在客户与中介公司成交后，才有权收取报酬，未促成合同成立的，不得要求支付报酬。不能仅仅因为通过这家中介公司看过房，就要支付违约金，这侵犯了客户的自主选择权，是典型的霸王条款。因此，这种霸王条款是无效的，购房者可以直接拒绝。
（三）中介公司未完成居间义务却侵犯委托人选择权
这类霸王条款的格式一般为：“委托方在委托期限内或在委托期限结束后三个月内与中介公司曾介绍的买方成交，应按委托价格总额的1%支付违约金”
卖方与买方成交，并不是利用原来中介公司提供的信息、条件和机会，而是通过其他中介公司的居间活动完成的，原中介公司并没有完成居间义务。因此而规定上述霸王条款，当中介公司没有完成居间义务时，买卖双方不能选择其他途经进行交易，否则要支付违约金，这明显免除了中介公司的责任，侵犯了委托人的选择权。属于霸王条款，显然无效。
（四）中介利用优势地位剥夺购房者没收定金权利
这一类条款的一般格式为：“卖方收到定金后，中途不得借故中止卖房，否则加倍赔偿定金，中介方有权分享其中12%的违约金；买方未能如期签订合同、付清房款，则支付给卖方的定金不予退还，由卖方与中介方平均分享。”
这一条款通常出现在卖方、买方与中介三方签订的居间合同中，这是中介利用其优势地位，对消费者作出的不公平、不合理的规定，剥夺消费者依法享有的没收定金的法定权利，目的就是使自己在交易中无论哪种情况都保持盈利，而且还是暴利。根据合同法规定，中介方居间不成，不得要求委托人支付报酬，只能收取从事居间活动的一些必要费用，如交通费、人工费、电话费。而定金收付的双方应该是房屋买卖双方，所谓的“双倍返还定金”等原则也只适用于房屋买卖双方。中介方用看似公平的条款，对违约方进行处罚，但事实上却侵犯了守约方的权益，将原本全部属于守约方的违约金拿走了一半。这不仅违反公平合理、诚实信用、公序良俗的民事原则，同时也不利于行业发展和社会进步，容易引发更大地纠纷。
