一、验房收房时应注意哪些问题
（一）查验文件，依“两书一表”标准验房
两书一表是开发商向购房者提供的文件，以此来证明房屋的质量已经符合有关法律法规规定的标准。两书是指：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。一表是指：《竣工验收备案表》。
要说明的是，任何商品房竣工验收必须由开发商、施工单位、房屋设计单位、房屋工程质量监督单位出具由四方单位竣工验收并填写的《竣工验收备案表》。
（二）内外详查，分门别类细细把关
购房者验收房屋分室内工程、室外工程和公共配套建筑三部分进行：
1、室内工程的验收
包括墙壁、地面、顶棚、层高、门窗工程、厨房、卫生间、电路、装修等。
2、室外工程的验收
包括公共部位、标识系统、邮政通信、楼宇对讲、公共能源等。
3、公共配套建筑的验收
如果购房者和开发商在合同中约定，房屋交付的同时一些公共配套建筑也要投入使用，那么购房者还需检查这些公共配套建筑是否已经投入使用。
（三）购房者在验房收房过程中所依据的法律规定是：
1、建设部《房屋建筑工程质量保修办法》；
2、国务院《城市房地产开发经营管理条例》；
3、建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》；
4、建设部《建设工程质量管理条例》；
5、建设部《商品房销售管理办法》；
6、建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。
二、房屋面积缩水或膨胀怎么办
购房者一旦遇到这方面的问题，所依据的法律规定有：
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（2）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
2、建设部《商品房销售管理办法》第二十条：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
3、建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第七条：套内建筑面积各部分的计算原则如下：
（1）套（单元）内的使用面积
住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
（2）套内墙体面积
商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。
商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。
（3）阳台建筑面积
按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
（4）套内建筑面积的计算公为：
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
