一、二手房买卖的风险有什么
二手房屋买卖中应注意以下法律风险：
（一）房屋产权风险
1、产权归属，即房屋的产权人是谁，有几个。如果产权人有多人，而合同仅一人签字，一旦发生纠纷，法院原则上都会认定合同无效。
2、产权本身的问题
房屋产权是否为商品房，是否取得产权证。如果不是商品房，买方应注意房屋是否符合交易条件，如经济适用房应取得上市交易条件，而建设在农村集体土地上的小产权房交易是法律明令禁止的等
（二）买卖双方主体风险
1、以谁的名义买房，由于房屋产权以产权证登记的名字为准，因此，不要轻易以他人名义买卖，否则很容易引起纠纷；
2、卖方人身份审查，即签约方是否房屋产权人，是其本人签署还是委托他人签约，如果委托他人，是否有委托书。此外，如果是委托他人代签，而买方对产权人并不熟悉，无法确认委托书的真实性，则最好要求代签人提供经过公证的授权委托书原件。
（三）合同内容风险
主要是合同条款缺失或约定不明确而引起的法律风险，如付款方式，过户时间，物业交割，违约责任等方面未约定或约定不明确，可能导致合同双方在合同履行过程中发生争议，从而给一方带来损失。 因此，对合同内容上，应注意请专业律师进行把关审核。
（四）交易风险
在二手房交易中，对买方而言，最大的风险是房款全部付了以后，由于卖房人的原因迟迟办不出产权证。因此，如果可能，可以选择到公证处去办房款提存公证，或将房款交由第三方托管，在产权证过户后，再由卖家收钱。
二、商品房交付纠纷应如何处理
商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不当的责任等问题。
（一）商品房“交付使用”。
怎样才算商品房“交付使用”，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。当然，购房者也可在《商品房买卖合同》中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。
（二）商品房逾期交付的责任
开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。
如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，则应按合同约定。对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，约定的违约金太高或太低，可以请求法院变更，但需请求方举证。另外，有时在《商品房买卖合同》中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个主张权利。
如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
如果《商品房买卖合同》中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有约定时，商品房买卖司法解释规定：经购房者催告后三个月，开发商仍然没有交房，则购房者有权解除合同。解除权应当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。
（三）商品房交付不当的责任
商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任；或者接受交付，但要求开发商在合理的时间予以补正，并可要求开发商赔偿损失。
另一种情况是交付的房屋有瑕疵且无法补正的。此时购房者可作如下选择：或解除购房合同，并要求开发商承担违约责任；或接受交付，但要求开发商赔偿瑕疵部分所致损失。比如商品房面积超出约定的较多，小区环境改变较大，甚至房屋主体结构不合格等等情况。
购房者解除合同后，可以要求开发商赔偿损失，损失的计算一般很难确定，因此需要购房者与开发商在《商品房买卖合同》中约定计算方法，比如赔偿损失为房价款的5—10%，这样有利于保护购房者，否则在目前房价上涨比较快的时候，开发商并不担心购房者解除购房合同，购房者的利益也不能得到切实的保障。
