我买房的时候签定了商品房认购书，交了2000元定金，要求一周内交首付，否则定金作废，后来过期后对方要求我再汇款18000做为楼款，可以继续为我保留该房产，在交了20000元后，由于某些原因我不想要这套房子了，请问商品房认购书的效力如何，这18000的楼款我能拿回来吗？没有签买卖合同，那么认购书纠纷如何处理？
您好，很高兴回答您提出的关于商品房认购书的问题。
一、商品房买卖认购书属于预约。
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；
因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
”该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，并着重规定了定金条款的适用。
从其内容分析，该解释认可了商品房买卖认购书作为预约的性质。
二、商品房认购书处理的几种情形：
（一）因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
1、一般认为，有效成立的合同应当被实际履行，除非存在履行不能的情形。
有观点认为，应当“要求双方按预约订立本约，预约中未列人的非主要条款，双方不能达成协议的，可以由法院参酌交易惯例以判决代替当事人的意思。
”
2、但商品房买卖认购书的履行内容仅仅在于签订正式的房屋买卖合同，该签约行为虽然受到预约效力的约束，但毕竟合同的订立是当事人意思自治的过程，不仅要体现合同自由原则，而且因为商品房买卖认购书毕竟只是预约，如果预约的效力可以强制当事人双方订立合同的话，实际上其效力与本约没有区别。
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条并没有赋予商品房买卖认购书强制订立本约的效力，而是认为“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
”
（二）违反商品房买卖认购书确定的签约义务的责任。
商品房买卖认购书对当事人产生的拘束力，表现在创设了当事人的缔约义务，即约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。
合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。
但是，何种情况当事人可以不签合同，并无明文规定。
实务中法官可结合当事人不愿履行签约义务的具体情形，并结合考察当事人合同的目的综合认定。
因当事人一方原因，违反商品房买卖认购书确定的签约义务而未能订立商品房买卖合同，该当事人应当赔偿履行利益还是信赖利益?最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
”从该条规定看，定金在此处的作用是作为当事人对信赖利益赔偿额的约定。
（三）因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条第二款规定：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
综上所述，作为定金的款项因为所担保的事项不能实现而由出卖方获得，但是房屋预售款应当返还。
希望上面的解答对您能有所帮助，如果还有其他需要咨询的问题，您可以随时电话跟我联系。
