陈亮与中信信托有限责任公司、昆山红枫房地产有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，中华人民共和国最高人民法院《民事判决书》(2016)最高法民终369号认定：
不真实的房屋买卖不能排除法院强制执行。
一、基本案情
2010年10月29日，红枫房产公司开发建设江苏省昆山市巴城镇湖滨南路红枫苑商品房屋，取得商品房屋预售证书。
2010年3月18日,中信信托公司和红枫房产公司，签订《人民币资金贷款合同》和《抵押合同》），红枫房产公司以其拥有的部分房产及其国有出让土地使用权作为抵押，向中信信托公司贷款。
2010年12月13日，红枫房产公司与陈亮网签备案两份《商品房购销合同》，红枫房产公司将其开发的位于江苏省昆山市巴城镇湖滨南路红枫苑别墅501.502号（房屋出售给陈亮。
2012年7月3日，中信信托公司向北京市方圆公证处申请执行证书，向一审法院申请执行。
2012年12月28日，红枫房产公司签订《房屋交付确认书》，将未办理竣工验收手续的房屋交付予陈亮。
2014年4月9日，一审法院作出（2012）苏执字第0006－4号执行裁定，拍卖被执行人红枫房产公司所有的位的土地使用权及其地上建筑物。
陈亮于2014年6月13日对执行标的提出书面异议，一审法院于2014年8月15日作出（2014）苏执异字第0003号执行裁定驳回案外人陈亮的异议。陈亮不服，遂提起本案诉讼。
二、终审认定
1、房屋买卖关系
陈亮与红枫房产公司房屋预售网签备案、支付购房款并交付房屋等证据，以证明双方房屋买卖关系的真实性、合法性。但红枫房产公司否认存在真实的房屋买卖关系，解释为陈亮购别墅实为该公司为担保，实为民间借贷担保关系。所订房屋买卖合同，价格约定与常理不符，也背离市场行情，网签备案合同两套别墅总价格为5000余万元，而随后签订的《补充协议一》约定每套别墅价格为1000万元相差5倍。
2、排除强制执行的目的
红枫房产公司资金链断裂，涉案房屋于被中信信托公司申请查封，陈亮以房屋买卖形式保证其债权实现而排除法院强制执行，不能得到支持。
三、笔者意见
1、第三人执行异议的法律依据
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［２００４］１５号）:
第十六条 被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
2、民间借贷关系可否转化为房屋买卖关系？
本案中，最高人民法院以未举示借款合同和借贷关系转化为房屋买卖关系的相应证据，而未予认定。意味着，民间借贷关系可转化为房屋买卖关系。进而认定，陈亮与红枫房产公司的纠纷可以另案解决。
