房地产转让禁止情形：
1、以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件。
2、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时须报有批准权的人民政府审批，否则不得转让。划拨建设用地使用权的取得具有无偿性，其目的是确保国家垄断土地的一级市场，保障国家的收益不流失。
3、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。此种房地产，其权利转移已被司法权力强行禁止，权利人无权对之予以处分，故不能转让。
4、依法收回土地使用权的房地产不得转让。根据房地一体原则，房产所有权的合法基础就在于合法的土地使用权。土地使用权被国家收回后，房产所有权一般也随土地收归国有，故原权利人已无权转让房地产。
5、共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。房地产的共有包括共同共有和按份共有，不论是共同共有还是按分共有，共有财产的处理对全体共有人都有很大影响，为避免发生争议，保护其他共有人的权利，在转让共有财产时，必须征得其他共有人的书面同意。
6、权属有争议的房地产不得转让。权属未确定时，真正的权利人并未确定，若擅自予以转让的话，有可能损害真正的权利人的利益。
7、未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房地产权属属于典型的不动产，权属证书是权利人享有权利的合法证明。未依法登记领取权属证书的房地产，无法确定其合法的权利人，故禁止转让。
8、除依人们法院判决外，在城市改造规划实施范围内，在国家建设征收土地范围内的城市房屋，禁止转让，但禁止期限不得超过一年。
9、寺庙、道观房地产产权一般归宗教团体所有，不得转让。宗教房产由宗教法予以调整。
房地产转让的限制情形：
1、机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。
2、根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用房不满五年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
3、单位集资建房的产权关系按照经济适用住房的有关规定执行。已购公有住房和经济适用房属于社会保障制度的一部分，包含国家的特定政策目标，因此对这部分房屋的上市交易国家规定了一些特殊的规则。
4、房屋所有权人出卖租出的城市私有房屋的，须在合理期限之前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。“买卖不破租赁的体现”，买卖合同不得否认租赁合同。
5、城市私房共有人出卖共有房屋的，在同等条件下，共有人有优先购买权。各共有人基于信赖共有房屋，任一共有人将房屋转让给其他共有人所不信赖的人，可能损害其他共有人的利益。
6、公有旧房出售时，原住户有优先购买权；职工购买旧房居住或经营一定时期后（5年），允许其出售，但原出售单位有优先购买权。
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