案情简介：租房被法院拍卖
2011年5月29日，闫某、张某与冯某签订《房屋租赁合同》，约定冯某承租闫某、张某自有的一至四层商业用房；租赁期限为2011年6月1日至2031年5月31日止；租赁费为：2011年6月至2021年5月，年租金为40万元；2021年6月至2031年5月，年租金为50万元。合同第十九条约定乙方不用经出租人同意可以转租或转让，但必须履行告知义务。合同第十二条约定合同可以解除的条件，1、拖欠租金累计达十二个月；2、利用承租房屋进行违法活动。租金可以每年支付一次，未约定具体的支付时间。合同签订后双方履行至2014年9月。
2014年9月，法院依据发生法律效力的民事调解书，依法委托拍卖行拍卖被执行人张某、闫某所有的一至四层商业用房。在2014年8月1日举行的拍卖会上，买受人薛某以16170000元最高价竞得。2014年9月10日，法院执行裁定书裁定张某、闫某所有的一至四层商业用房自该裁定送达买受人薛某时转移。2014年10月10日，房产管理局向薛某颁发房权证书。2014年11月12日，法院执行局告知冯某，法院委托拍卖行已将涉案房屋卖予原告薛某，同时告知冯某将涉案房屋的租赁费交予财产买受人薛某。2015年9月24日，原告委托律师向冯某快递邮寄律师催告函，内容为催要2014年10月10日之后的房屋租赁费，冯某未交纳。2015年9月30日薛某向法院起诉，要求法院依法判令解除2011年5月29日冯某与闫某、张某的签订《房屋租赁合同》，二、判令冯某支付房屋租金40万元。
法院判决：冯某支付租金
法院经审理认为，2011年5月29日，闫某、张某与冯某签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，双方当事人均应及时履行自己的义务。2014年9月10日，薛某通过拍卖竞得冯某与闫某、张某签订的《房屋租赁合同》中约定房屋，10月10日，房产管理局向薛某颁发涉案房屋房权证书，闫某、张某与冯某签订的《房屋租赁合同》继续有效并严格履行，同时薛某依据对涉案房屋的所有权取得了该房产的收益权。根据涉案《房屋租赁合同》第十二条约定，承租人拖欠租金累计达十二个月出租方享有解除合同的权利。自2014年10月10日薛某取得涉案房屋所有权至2015年10月10日，冯某未支付任何涉案房屋租金，故《房屋租赁合同》约定合同解除的条件已经成就。原告请求解除合同，给付租金的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。
律师说法：租赁关系是否继续有效
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
本案中，张某等人与冯某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。当事人应自觉履行合同约定的义务。现租赁期尚未届满，法院依据发生法律效力的民事调解书，委托拍卖行拍卖了该房屋，按照上述法律规定，该房屋在租赁期间所有权发生变动，不影响租赁合同的效力。故该《房屋租赁合同》继续有效，现薛某购得该房，享有对该房屋的收益权，冯某应按照合同约定按时支付租金给房屋买受人薛某。
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