案情简介：租户擅自转租
2012年10月2日，姚某、曾某签订了《合同书》，约定将姚某商铺租赁给曾某使用，租期三年（从2012年10月2日至2015年10月2日）；曾某先向姚某支付从2012年10月2日至2014年10月2日的租金57，000.00元，最后一年租金29，000.00元于2014年9月2日前付清；在合同期内如转租，应经过姚某同意；如一方违约，赔偿对方一切损失，并赔偿对方当年租金30%的违约金。合同签订后，曾某未经姚某同意，于2012年10月2日将该商铺转租给他人使用。2014年10月2日，因曾某未支付最后一年的房屋租金，姚某找曾某索要时知道涉案商铺已转租给他人。
法院判决：承担违约责任
法院经审理认为，姚某、曾某签订的《合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。本案合同签订后，曾某未经姚某同意将其所承租的房屋转租给他人使用，其行为已构成违约，姚某取得法定解除权，故对姚某请求解除合同的诉请，本院予以支持。曾某在2014年10月2日承租商铺后即转租给他人，其违约行为发生在2014年，当年租金为57，000.00元÷2=28，500.00元。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，根据双方约定以租金为基数计算违约金，姚某的实际损失为同期银行贷款利息，而按照合同约定计算的违约金额则远远超越了该实际损失，应确认为“过分高于造成的损失”。因此，对于姚某的诉请，本院以高于实际损失30%为限保护，从曾某违约之日起开始计付。对姚某要求曾某赔偿其租金损失的主张，因其提交的证据不能证明其损失情况，故本院不予支持。对曾某提出其转租行为是经姚某同意的主张，因其未提交证据证明，故本院不予支持。
律师说法：房东能要求解除合同吗
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
本案中，姚某与曾某签订的《合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。现承租人曾某在未经出租人姚某同意的情况下，擅自将该出租房屋转租给他人使用，属于违约行为，按照上述法律及相关司法解释的规定，房东姚某有权向租户曾某主张解除双方签订的《合同书》并承担违约责任。
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