案例简介：承租人擅自转租并且拆迁改造房子
2009年9月19日，原告甲与被告刘某经协商签订《房屋租赁协议书》，主要内容：原告将其所有的原星焰学校房屋及场地出租给被告使用。租金每年6000元，租赁期限25年，自2010年元月1日至2035年12月31日止。租赁期间内，三楼东边六间房屋不变，保证村卫生室二间用房需要。原、被告单方违约赔偿守约方10倍租用费。合同签订后，被告先后向原告支付2010年度至2014年度的租金共计30000元。2014年6月18日，被告刘某与第三人薛某经协商签订《协议书》，三楼楼梯靠东房屋和一楼原卫生室不属使用范围。第三人向被告支付租金120000元。第三人后因经营之需拆除、改建学校门楼、厕所及院墙，上述设施不在《房屋租赁协议书》保留使用的建筑范围内。2014年7月16日，原告以被告未经同意擅自拆除学校门楼、厕所及院墙为由书面通知解除合同。2014年7月17日，被告向原告发出复函。2014年8月15日，原告书面通知被告双方签订的房屋租赁协议于2014年8月10日解除。
法官判决：驳回诉讼请求
驳回原告随县厉山镇双星村民委员会的诉讼请求。
律师说法：合同可以约定解除或法定解除
1、《合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
所以本案中原告想解除合同必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力
2、《合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解
除合同。
本案中原、被告未在《房屋租赁协议书》中约定解除合同的条件，也未在协议书签订后就解除合同达成合意，原告发出的上述解除通知约定解除条件。3、《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
就法定解除而言，首先，《合同法》第二百二十三条对承租人擅自改善租赁物或增设他物行为规定了民事责任承担方式，但未赋予出租人单方解除权，且《房屋租赁协议书》明确约定被告承担房屋装修和场地改建费用，并约定了保留使用的建筑的范围（三楼东边六间房屋及村卫生室用房），说明原告允许在保障合同约定的用房需要前提下对租赁物进行改建，本案租赁物的拆除、改建不涉及前述保留范围，未违反《合同法》第二百二十三条的规定。其次，被告已按照约定履行租金支付义务，原告主张的上述解除理由不属《合同法》第九十四条规定的下列法定解除情形：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故原告发出的上述解除通知亦不符合法定解除条件。
4、《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
本案中被告未提交有效证据证明其向第三人转租已经过原告同意，但根据庭审查明的事实，被告刘某已于2014年7月17日向原告向甲发出复函，告知第三人薛某的存在及解除合同对第三人将造成经济损失的事实。原告此时已知转租事实，依据《解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，原告直至2016年2月29日才发函提出异议已经超过法定期限，所以现在双方合同合法有效，双方皆应按照约定全面履行合同义务。
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