案件简介：被告以其自有的国有划拨土地上房屋所有权做最高额抵押物，后被告逾期清偿，原告欲行使抵押权。
2003年2月，某采购站与工商银行某支行签订最高额抵押合同，约定借款人采购站以自有的房产为2003年至2006年期间发生1200万元贷款担保，并办理了抵押登记。该抵押房产为国有划拨土地使用权。之后银行与采购站分别签订三份借款合同，共计6410万元，其中5210万元由医药公司为采购站提供保证。上述三项债权全部到期后，银行将上述债权转让给长城公司并办理了催告手续，2006年4月长城公司诉至法院请求采购站偿还借款，实现最高额抵押权。
（案例索引：最高人民法院（2006）民二终字第153号）
裁判结果：抵押合同系双方真实意思表示，而且虽为国有划拨土地，但业已办理抵押登记，因此抵押合同有效。
最高额抵押合同系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，且该合同抵押人采购站所抵押的房屋系该其自有房屋，业已办理抵押登记，故抵押人采购站是否就国有土地使用权另行办理抵押登记手续不影响该最高额抵押合同的效力，本院认定该最高额抵押合同合法有效，抵押权成立。
律师说法：最高额抵押合同效力问题。
在上述案件中，争议的焦点在于如何确认涉案的最高额抵押合同的效力以及债权人是否有优先受偿权的问题。一、根据《物权法》规定，最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让。亦说明当最高额抵押债权确定后，转让债权的，抵押权随之转让，因为当最高额抵押权确定后，其将来的债权数额已经转化为实然数额，所以应当做普通抵押权来行使。在本案中，银行的最高额抵押权已经在债务到期后转化为普通抵押权，因此银行将债权转移给长城公司后，抵押权亦随之转移。二、关于债务人将国有划拨土地上房屋做抵押的问题，最高院有批复涉及。批复称如果建筑物在国有划拨土地之上，并将建筑物与土地一并抵押的，应对土地使用权的抵押须履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效。而在本案中，债务人仅将自有国有划拨土地上建筑物做抵押，而未将土地一并抵押给银行，应当不适用上述条款。按照不动产抵押权成立要件来看，债务人已将房屋办理抵押登记、同时双方签订了抵押合同并生效，银行理应享有抵押权。综上述，无论是最高额抵押权的转让问题还是国有土地上建筑物的抵押问题，都无法阻碍长城公司取得该房屋的最高额抵押权。
以上就是国有划拨土地上房屋抵押，抵押合同是否有效的相关问题的解答。同时对司法实践中引发的纠纷，如果需要走诉讼程序，建议事先咨询合同方面的专家律师，更好地解决自己所面临的问题。
