一、借款人以物业使用经营权出质
2004年9月13日，某银行（以下简称“银行”）与某酒业公司(以下简称“酒业公司”）签订《借款质押合同》，约定由银行向酒业公司提供330万元借款，期限一年，用于流动资金周转。酒业公司以其在某处7000平方米的物业15年的使用经营权向银行提供质押担保，如发生到期贷款本息未得偿付，银行可任意选择以下两种方式中的一种：一、从酒业公司于该项经营权收益中扣除，二、成为上述物业的经营者至清偿本息曰止。
合同签订后第三日，银行依约向酒业公司放款330万元，但酒业公司到期未能还款，为此，银行在向酒业公司索款未果的情况下，诉至法院，要求酒业公司偿还借款本金及利息，并以酒业公司质押的物业使用经营权优先受偿。
二、债权人应如何行使质权
本案涉及的是借款人以物业使用经营权作为质押标的的效力如何？质权人应当如何行使其质权？
（一）借款人可以以物业使用经营权作为质押标的物。我国《担保法》第75条规定：“下列权利可以质押：
（1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；
（2）依法可以转让的股份、股票；
（3）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权；
（4）依法可以质押的其他权利。”
从上述规定来看，物业使用经营权应当属于依法可以质押的其他权利。因此，借款人以物业使用经营权作为质押标的签订质押合同是合法有效的。
（二）在物业使用经营权可以作为质押标的的前提下，质权人行使其质权应当具备以下两个条件：
（1）债务履行期届满，这是实现质权的前提条件，如果债务没有到期，就不存在质权的实现问题，而债务履行期限一般在合同中都有明确约定，但值得注意的是，以物业使用经营权作质押的债务一般数额较大，期限较长，债务最后履行期限必须先于物业使用经营权期限届满，若债务最后履行期限与出质人享有的物业使用经营权期限同时到达或后于物业使用经营权期限届满，因出质人已不再享有物业使用经营权，质押权人将无法取得出质的物业使用经营权，质押权人也无法就物业使用经营权拍卖、变卖的价款优先受偿。
（2）债务人不能履行其债务。物业使用经营权质押属于权利质押，有关权利质权的实现方式当然可以适用于物业使用经营权。
物业使用经营权的实现方式有两种：一种是直接收取物业产生的收益，即由质权人取代质押人的地位，直接向使用该物业的人收取费用，并将收取的费用偿还质权人的借款本息直至完全偿还完毕。另一种是拍卖、变卖物业使用经营权。拍卖就是把物业使用经营权以公开竞价的方式，把物业使用经营权转让给最高应价者的一种买卖方式, 将所得价款用于清偿对质押权人的债权。作为变现的一种方法，这种方法快捷便利。拍卖可分为委托拍卖和强制拍卖。委托拍卖是指出质 人和质权人委托拍卖行进行的拍卖，从拍卖所得的款项中优先清偿质权人的债权。出质人和质押人不能就质押权利的拍卖达成协议，质押人可以通过诉讼和申请强制执行，要求法院强制拍卖，以拍卖所得有限清偿质权人的债权，从而消灭质权。如果拍卖所得不足以清偿质权人的债权，质权人未受偿部分的债权就变成一般债权，以一般债权人的身份向债务人求偿。变卖就是以拍卖以外的方式，将物业使用经营权达成协议转让给其他人。
本案中，银行与酒业公司所签订的《借款质押合同》关于借款部分的条款均合法有效。
关于《借款质押合同》中的质押条款的效力问题，银行与酒业公司在《借款质押合同》中约定：“酒业公司以其在某处7000平方米的物业15年的使用经营权向银行提供质押担保，如发生到期贷款本息未得偿付，银行可任意选择以下两种方式中的一种：一、从酒业公司于该项经营权收益中扣除，二、成为上述物业的经营者至清偿本息曰止。”上述约定应当属于我国《担保法》第75条第4项规定的情形，因此酒业公司应当以其享有的某处7000平方米物业15年的使用经营权折价，或以拍卖、变卖该用益物权所得价款抵偿给银行。
