案情简介
大地公司是A小区的开发商。2008年1月，大地公司向吕某借款40万元，约定借期1年。2009年10月，大地公司与吕某签订一份还款协议，约定因欠付吕某借款40万元，协商由大地公司将其所有的房产一套以40万元的价格折价抵给吕某。2009年11月，大地公司通过商品房网签系统提交上述房屋的备案合同一份，约定将上述房屋以40万元的价格出售给吕某。
2009年12月，吕某诉至法院，要求大地公司按合同约定交付房屋并办理过户手续。大地公司抗辩吕某未实际支付房款。
法院观点
法院认为，涉案借款到期后，虽然大地公司和吕某间达成了以物抵债的协议，但双方未办理物权转移手续。现大地公司不同意履行以物抵债协议，且吕某也未实际支付房款，故吕某应以双方之间基础法律关系即借贷关系向大地公司主张权利。
法院据此驳回吕某的诉讼请求。
律师说法
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
可以看出，上述条款只适用于让与担保情形下的买卖合同。在订立买卖合同设立让与担保的场合，如果债务人到期不履行债务，债权人则可以以所有权人的身份要求债务人交付标的物。由于在债务到期前债权人已经是标的物的所有权人，因此自然可以优先于其他债权人受偿——让与担保是通过将责任财产特定化并优先受偿的方式来实现担保功能的。既然让与担保属于优先受偿的担保，那么它自然也要受到流押禁令的约束：不能直接要求取得标的物的所有权，而必须负清算义务——将拍卖所得价款的多余部分返还债务人，纳入债务人的责任财产中。
