公有房产如何继承，涉外房产如何继承？

一、公有房产如何继承

（一）公有房产的性质

公有房产也称公房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。

从法律上讲，公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系，是一种不完整的不动产所有权，比如说，公产房的承租人可以通过租赁房产获得一定的收益，其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房产的租赁收益。

（二）公有房产的种类

按照产权人的不同公房可分分为三种：

1、直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。

2、单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。

3、行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房产。通常能上市交易的是前两种，在北京交易时一般需要取得上市许可证。

（三）公有房产的继承

建设部的《城市房产租赁管理办法》规定：住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。

公有住房承租权的取得是有一定法定条件的，特别是原承租人死亡时，承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名延续承租的，经过住房部门同意是可以变更的。

因此，根据公房使用权的性质，公房可以作为遗产进行继承。无论是基于单位分配而获得的公房使用权还是通过市场交易而取得的使用权，均应允许继承。

二、涉外房产如何继承

（一）涉外房产继承的种类

涉外房产继承，是指有的房产继承，要涉及到外国人，或者涉及遗产在国外，这种具有涉外因素的房产继承，叫涉外房产继承。涉外继承一般有下列情况：

1、被继承人是外国人；

2、继承人是外国人，或者继承人中有外国人；

3、继承人和被继承人都是中国公民，但被继承人在中国死亡时，有遗产留在国外;；

4、继承关系中的法律事实发生在国外，如被继承人侨居国外，死亡时在中国境内有遗产。

（二）我国内地房产的涉外继承

外国人、港澳台人士、华侨就其个人在中国内地的房地产订立遗嘱的，必须有两名以上无利害关系人见证、签署、盖章、再经公证方具有法律效力。外国人、华侨申请在中国继承房地产的应在其居住国办理公证证明本人的身份、住址及与中国的被继承人的亲属关系，并经中国驻该国使领馆认证。

申请人持经认证的公证书，被继承人死亡证明书、遗嘱到该房产所在地的公证机关申请办理继承权证明书，办理遗产继承事宜。如申请人不能亲自办理上述手续的，可以委托他人办理，须有书面的委托书并经公证和认证。

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