案例简介：买农村房拆迁利益难保障
2007年，闫某老家的一位远房亲戚李某在城区买了房子，并且希望能将农村的房屋卖掉。闫某闻之大喜，经协商，与李某签订了一份宅基地使用权和房屋转让协议，李某将其宅基地以及二层楼房以15万元价格转让给闫某。协议签订后，闫某按协议支付了房款。但因宅基地属集体所有，双方未办理过户手续。闫某也并没有考虑太多，认为自己与李某有白纸黑字的协议，不会有什么问题，因此闫某重新装修楼房，在此享受了几年美好的田园生活。然而，好景不长。2013年底，该村土地被征收，闫某购买的房屋也在拆迁之列。闫某遂与李某联系配合拆迁一事，李某认为其属权利人，现在房屋拆迁补偿高达百万元以上，拆迁补偿应归自己所有，因此双方未能协商一致。2014年3月，闫某诉至法院，要求确认该房屋的所有权为自己所有。
法院判决：宅基地使用权是特定农民
法院经审理认为，宅基地使用权的主体是特定的农村居民，农村集体经济组织以外的成员不能取得宅基地使用权。闫某系城镇居民，不符合取得争议宅基地的使用条件，故双方所签订宅基地使用权及房屋转让协议应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，法院判决驳回闫某的诉讼请求。
律师说法：宅基地买卖的条件
‘农民的住宅不得向城市居民出让，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。’因此，在目前城镇居民购买农村宅基地或者房屋，其权益是难以得到保障的。宅基地使用权的主体是特定的农村居民，城镇居民不符合取得宅基地的使用条件。
依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及有关政策，有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。需具备的条件有：(一)转让人拥有二处以上的宅基地;(二)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(三)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;(四)转让行为征得集体经济组织同意。强调一点，以上条件应同时具备。
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