原房主卖房却未迁出户口
2012年10月，赵女士与王女士经中介公司居间服务签订房屋买卖合同，王女士将自己所有的位于北京市通州区梨园地区某小区的一套100余平方米的房屋出售给赵女士，成交价为160万元。双方同时约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付1万元的违约金。逾期7日未迁出的，自期限届满之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。2013年1月24日，王女士及其夫将户籍迁涉案房屋。至2013年3月5日，赵女士给付王女士购房款共计160万元，王女士将房屋过户至赵女士的名下。后王女士一直未能及时将户口迁出。赵女士多次催促未果后，一纸诉状将王女士起诉至通州区人民法院，要求王女士赔偿违约金45000余元。
案件审理过程中，王女士称其迁入户口时经过了赵女士的同意，未能及时迁出户口是因为一直未能找到合适的落户处，现在自己也正在积极办理户口迁出手续。赵女士称对于王女士迁入户口的事情一开始并不知情，在得知后一直催促王女士将户口迁出，但王女士一直不予配合，户口至今未能迁出，依照合同的约定，王女士应当赔偿迟延迁出户口的违约金。经承办法官调解，王女士虽同意尽快迁出户口，但不同意赔偿违约金，赵女士则坚持要求王某某赔偿违约金。
买房人可以诉请违约金
经审理，通州法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。赵女士与王女士签订房屋买卖合同后，已依约履行了支付全部购房款的义务，王女士却未能按照合同约定办理户口迁出手续，其行为已构成违约，应按照双方的约定承担相应的违约责任。最终，法院判决王女士给付赵女士违约金45000余元。判决后，双方均未上诉，该判决已生效。
律师提醒：部分房屋买卖中会存在卖房人的户口迁出问题，但因户口迁移问题系行政机关的管辖范围，不属于民事案件的受理范围，故对于买房人起诉要求卖房人迁出户口的，法院不会受理。但买房时可就卖房人未依约迁出户口时应承担的违约责任作出明确约定，对于买房人依据合同约定要求卖房人承担违约责任的，则会得到法院的支持。
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